针对会否考虑规定个别卧室类别的单位达到最低面积要求，市区重建局发言人受询时说：“我们目前要保持平衡，给予发展商灵活度去建造不同大小和内部设计的单位，以满足市场需求。这也是为什么我们不为一个项目的不同单位类型制定大小尺寸，但前提是它们必须遵守更广泛的政策。”

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣也观察到，三卧室和四卧室的单位近年越建越小，尤其小型私宅项目。他说，20年至25年前，一个三卧室单位的面积可介于1200平方英尺至1300平方英尺，但如今缩小至900平方英尺至1000平方英尺。

PropertyGuru数据科技房地产智能部主管李乃佳博士接受《联合早报》访问时说，导致三及四卧室单位缩小的原因之一是公寓单位的平均居住人数减少，从2013年的3.42人减至2021年的3.11人。

当局在2018年将中央区外住宅项目的单位平均面积从至少70平方公尺（约753.47平方英尺）增加到至少85平方公尺（914.93平方英尺）。当局也要求住宅项目至少两成的单位面积须为100平方公尺或以上，最多两成的单位面积可小于50平方公尺。

PropertyGuru根据平台的房源记录整理的数据显示，2000年代初建成的三卧室私宅单位平均面积约为1200平方英尺至1300平方英尺，2009年和过后几年建成的单位甚至超过1500平方英尺，但2014年开始缩水，近三四年缩至约1000平方英尺。

市建局也在去年10月修订条例，从今年1月18日起，中央区所有组屋、共管公寓及有住宅单位的商业和混合用途项目，至少两成住宅单位的面积不小于70平方公尺。

受访业者说，导致三及四卧室私宅单位缩小的其中一个原因，是单位平均居住人数减少，从2013年的3.42人减至2021年的3.11人。

他认为，市区重建局应当为个别卧室类别的私宅单位制定最低面积要求，确保生活素质维持在舒适水平。

发言人说，当局会继续监督私宅单位的面积，并定期检讨指导原则，确保有良好的单位面积组合，满足国人的需要和偏好。

李乃佳说：“在供应方面，土地价格和建筑成本不断上升。因此，发展商通过缩小单位面积把总房价维持在买家可接受的水平。与此同时，新建的公寓在设计上一般上更有效率，浪费的空间比较老旧的公寓少。”

1200平方英尺相当于这几年建成的五房式组屋单位，同样有三个卧房的四房式组屋面积约990平方英尺。

四卧室单位方面，2000年代初建成的单位面积可大至2000平方英尺以上，2017年以后的单位平均跌至2000平方英尺以下，近年缩至约1500平方英尺至1700平方英尺。

近年，市面上有一些私宅项目的三卧室面积比其他一般项目更小。例如建于2021年、共有116个单位的Uptown@Farrer，一些三卧室单位的面积为700平方英尺。同样建于2021年、共有613个单位的嘉和馨苑（The Garden Residences），一些三卧室单位的面积为786平方英尺。它们另外也提供面积较大的三卧室单位选项。

麦俊荣说：“旧式公寓的普通房间至少够放一张双人床，但现在一些公寓，放一张单人床和衣橱就不够位了。有的甚至省略晾衣处，住户只好使用烘干机。由于屋内空间不够，一些人得租用自助仓储服务来放置大件物品如行李。

合登集团高级研究主管李思德受访时说，如果政府强制规定不同卧室类型达到最低面积要求，可能对市场过于束缚，导致出现没有创意、刻板的设计。此外，基于我国土地有限和买家的预算，私宅单位的大小也难免受限。

麦俊荣认为这个现象并不健康，尤其是冠病疫情带动居家办公，人们希望享有更大的生活空间，理想的三卧室单位面积应为1200平方英尺。

房价持续攀升促使一些发展商缩小单位面积，把总房价控制在买家可接受的范围，三和四卧室私宅单位面积近年来有缩小趋势。

为了控制鞋盒单位的数量，市建局近年先后针对非中央区和中央区的住宅单位面积制定指导原则。

市建局：给发展商灵活度但会持续检讨指导原则

当时市建局表示，它留意到中央区住宅单位的面积有持续缩小的趋势，因此修订指导原则，以确保中央区的住宅维持良好的单位面积组合。