美国和其他新兴亚洲国家的情况更糟。
高瀚鸣指出，在伦敦和巴黎，绿色房地产的转售溢价平均可达29％和25％，因为供需缺口分别高达35％和54％。对于商业大厦的大型企业租户，房地产在总成本的占比通常只是单位数百分比，但却占这些企业的直接碳排放的40％至50％。因此，它们实现环境目标的最有效方法，是付出多一点代价入住更可持续的建筑物，从而大幅减少碳排放。对于住宅居民，降低成本更重要，因为供暖占欧洲家庭能源消耗的78.4％，而且成本越来越高。
星狮地产公司（Frasers Property）集团首席战略兼可持续发展总监郑宛诗认为，房地产行业须立即采取措施，减少对环境的影响。星狮地产承诺到2050年实现净零碳排放。
绿色建筑物对租户更有吸引，因此经常拥有更高的租用率和租金。贝恩公司的葛妮丝说：“在全球范围，我们看到租用率可增加超过15％，并且有显著更高的转售价，尽管实际百分比因市场而异。相反，没可持续发展特征的建筑物，面对着越来越多的‘棕色折扣’，使低效建筑物的销售变得越来越困难。”
新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富接受《联合早报》采访时指出，这些数据不包括数据中心。如果包括数据中心，建筑物的能源消耗将大大增加。
当供应有限时，绿色建筑物的租金溢价更高。第一太平戴维斯新加坡的韩建畴说：“这种不断增长的需求，加上环境、监管和财务效益，使可持续发展不仅成为房地产投资者的负责任选择，而且成为战略选择。”
另外，各国正在制定雄心勃勃的减排目标，使得建筑物标准越加严格，例如实施碳罚款或碳税、温室气体限制、效率标准和强制报告。据莱坊（Knight Frank）今年9月的报告，在伦敦，如果不进行提升以满足有关的未来标准，近70％的现有商业建筑物可能面对被淘汰的处境。
至于过时资产将占多少则很难说。程天富认为，对于新加坡，80％建筑物绿化是一个现实合理的目标。而能源效率低下的旧建筑物如果租金低于可行的提升门槛，重新发展为更新、更节能的建筑物可能成为更具吸引力的选择。
保护历史遗产和历史建筑物是另一个重要考虑。玛丽莉丝认为，欧洲和英国需要尽可能地追求净产能源（energy positive）的新发展项目，以抵消旧建筑物绿化能力的局限性。
根据淡马锡房地产投资总裁、私募股权基金投资副总裁麦蔼斌（Alpin Mehta），建筑环境脱碳“是淡马锡协助解决全球碳排放问题的各种努力的一部分”。
综上所述，房地产的前景似乎呈“K型”，即走向分化。高瀚鸣解释为：过时资产的价值不断下降，而面向未来的现代可持续建筑物则呈现更光明的上升轨迹。
淡马锡的麦蔼斌指出，这溢价和折扣的背后是供需动态、监管压力和声誉与风险等因素。机构租户越来越多地寻求可持续空间以满足自己的环境、社会和治理（ESG）目标，这使可持续发展房地产的需求增加。
程天富说：“当碳税增加几倍时，发展商和业主将面对巨大的压力，要求他们的建筑物变绿并减少碳足迹；否则，他们将面对缴纳更高碳税的风险。”
推动建筑环境绿化和克服挑战不能单靠政策规定，资金与技术和投资者与租户等方面，也扮演着重要角色。
鉴于实现零碳未来所需的技术大多数已存在，玛丽莉丝认为，有必要为有关的试点项目和技术研发提供所需的资金，使技术更便宜、更易于获取，从而有效和大规模地推广。
都市人天天身在各类建筑中，即便看不到、感受不到，也逃不掉与建筑物减排的关系。
第一太平戴维斯的玛丽莉丝则指出，日益看到“不可持续的代价”，因为新一代的租户和买家希望房地产有可持续发展特征。她认为这更多是一个价值损失的问题，而不是溢价的问题。随着越来越多的房地产力求达到较高标准，“溢价不会越来越高，折扣却会越来越高，有些房地产在可持续发展成为常态的市场中将会‘被遗弃’。”
星狮地产的郑宛诗指出，不符合绿色要求的建筑物，可能面对租户质量下降和更长的空置时间。因此，星狮地产在新加坡的零售和商业建筑物，90％以上已获绿色认证。
在新加坡，建筑物占总碳排放量的20％以上，以及占电力消耗的三分之一以上。因此，改进建筑物的能源效率对我国实现2050年净零排放目标至关重要。
延伸阅读
各地具体情况不一，贝恩公司（Bain & Company）专家副合伙人葛妮丝（Gwyneth Fries）受访指出，在大多数亚细安经济体，建筑物排放占总排放量的比率，通常在20％至35％之间，具体取决于气候和城市化水平。
瑞士百达另类投资顾问公司（Pictet Alternative Advisors）房地产部全球主管兼联席首席执行官高瀚鸣（Zsolt Kohalmi）9月间撰文指出，欧洲和各地房地产投资者（包括养老金和保险公司等长期投资者）应该且必须日益优先考虑投资组合的可持续发展，不只因为溢价奖励，也是要避免拥有过时的资产。
全欧盟有35％建筑物的能源表现证书（EPC）在不理想的D级和G级之间，因为48％的非住宅建筑物和38％的住宅建筑物是建于1970年代之前的老房子，当年能源效率措施尚未广泛推行。
我国明年实行节能新规 中大型建筑不达标或重罚
她说：“新加坡制定了本区域最雄心勃勃的目标之一，重点关注减少建筑物的排放。印度尼西亚和越南等国家也在追求能源效率目标，预计建筑物领域将实现大幅减排。”
减排除了首先想到的电动车和太阳能等可再生能源之外，世界各地也越来越重视建筑环境减排、绿化、提高房地产能源效率。随着欧洲和新加坡都已出台政策推动建筑物减排，投资者、业主与经营者也日益重视建筑物的可持续发展。在这大局中，房地产市场走向如何？本期《悉看大势》访问专家业者，一探究竟。
关于房地产转售价和租金的溢价，有许多研究分析。例如，在亚洲，仲量联行2023年的研究表明，相比未经认证的建筑物，绿色认证建筑物的平均租金溢价接近10％。美国和欧洲也观察到了类似的趋势。
第一太平戴维斯（Savills）地球部咨询业务董事玛丽莉丝·拉莫斯（Marylis Ramos）受访时说，英国的目标是让建筑物在出租或出售前，必须满足某些能源效率要求。例如，到2035年所有住宅和商业建筑物分别须取得较理想的C级和B级能源表现证书。因此，许多建筑物都在进行提升，以避免成为业主、投资者和资产管理者的“搁浅资产”。
实现零碳未来技术已存在 有效和大规模推广需资金
这是新加坡绿化建筑物的努力之一，目前已把占总建筑面积将近60％的建筑物“绿化”，目标是到2030年将比率提高到80％，帮助实现2050年净零目标。
监管和碳税是有效推动方式
郑宛诗认为，节能系统、可再生能源集成、绿色建筑材料、建筑信息模型（BIM）、物联网和人工智能等技术，“正在改变这个行业”。
整体来看，多方面原因促使投资者（包括基金）、业主和运营商日益重视建筑物可持续发展。从专家业者的回馈来看，建筑物绿与不绿有两个可能的结果：转售价和租金可能获得溢价，或面对越来越大的折扣。
受访者都肯定建筑物减排是个趋势，但也指出，各地脚步不同，并且面对不同挑战。
此外，欧盟更新的《建筑能效指令》今年5月已生效，澳大利亚和泰国也更新它们的建筑守则和建筑物能源守则。
欧洲绿色房地产 转售溢价达25％
郑宛诗指出，强制报告、加强建筑物守则的要求等条例和政策以及建设局绿色标志、LEED和WELL等绿色建筑物认证其实都已到位，促进可持续发展并帮助跟踪进展。
国大的程天富肯定绿色建筑物将获得溢价，并指出绿色溢价因建筑物和国家而异，可能在3％到6％之间，甚至更高。
受访投资者和业者则引用Architecture 2030和仲量联行研究部（JLL Research）的数据和报告指出，建筑环境产生的排放量如今已占全球碳排放量的40％以上，在一些城市甚至占超过60％。此外，到了2050年，目前的商业建筑物中多达80％可能仍在使用。
第一太平戴维斯新加坡（Savills Singapore）能源与可持续发展管理总监韩建畴指出，技术进步对建筑环境的绿化发挥着至关重要的作用，例如更加节能的LED照明和冷却机（chiller）、用于自动化系统的智能传感器以及室内空气质量监测器。
程天富则肯定投资者和租户的影响力。他说：“随着人们环保意识的增强和越来越多公司采用影响力投资目标，市场对绿色建筑物的需求将会增加。更多的建筑物将需要翻新并获得绿色标志认证，以提高对投资者和租户的吸引力。”
建筑物绿与不绿 关乎溢价与折扣
碳税的作用亦不容忽视。为加速减排，新加坡分阶段上调碳税，今年开始每公吨从之前的5元上调至25元，目标是到2030年增至每公吨50元至80元。
新加坡80％建筑物绿化为合理目标 可抵消老房子绿化局限
然而，他说：“提供更环保建筑物的成本也会相对较高，而且‘绿色’成本（即建筑物的绿色相关装置成本）的数据很难获得。当更多的建筑物变绿时，绿色溢价可能会随着时间的推移而缩小，非绿色建筑物如果要吸引资本和租户，将面对需要翻新和提升的压力。”
例如，新加坡将于2025年第三季实施新的强制能耗改善（Mandatory Energy Improvement）制度，能耗效率最差的中大型建筑物将须采取措施大幅改善，否则可被罚款15万元，具体另有细节。
麦蔼斌认为，当地法规和市场动态，包括技术进步和改造项目获得融资的情况，“将决定这一K型轨迹的程度”。而碳税、效率标准和激励措施等因素，将加速可持续资产和非可持续资产之间的分化。
棕色建筑物将被遗弃
建筑环境排放量 占全球总碳排四成
在欧洲，根据欧洲理事会的2022年战略远见报告，欧洲75％的建筑物能源效率低下。程天富说：“这意味着欧洲需要在2030年前绿化超过3500万座建筑物，这似乎是一项艰巨的任务。”
根据联合国环境规划署2022年的报告，建筑物占全球能源需求的34％，占能源和流程相关二氧化碳排放量的37％。可见，建筑物减排对于实现净零目标是个关键。
鉴于建筑物减排的重要性，葛妮丝指出，越来越多国家正在努力通过将建筑物纳入国家自主贡献（NDC，即减排承诺）或更新及实施建筑物能源守则，来实现建筑物脱碳。
玛丽莉丝也认同，制定强有力和明确的气候变化与建筑物性能政策及法规，将为投资者和发展商提供保证，确保更绿色的建筑物将为他们的项目增加价值并降低风险。
监管仍是政府推动建筑物脱碳的最有效方式。贝恩公司的葛妮丝说：“这包括更新建筑物守则、建立认证计划、制定最低能效标准（MEPS）和电器标签。”关键是要确保它们足够严格，例如空调效率标准。
