作者是香港美联集团副主席
兼董事总经理

香港寸土如金，一屋难求。房屋供应紧张，市场对楼宇空置情况尤其关注，一手空置税立法如箭在弦。根据政府早前公布的数据，去年私人住宅单位空置率约4.3%，较2017年约3.7%增加0.6个百分点，并创近六年新高。私楼空置率上升，是否反映市场出现囤积居奇的情况？

虽然空置率上升，并创近年新高，但数字仍低于1998年至2017年期间约5%的长期平均水平。若与2003年约6.8%的高位相比，目前的水平仍低约2.5个百分点，反映当下私人住宅单位空置情况并不显著，谈不上囤积居奇。

市场论

值得注意的是，单位虽获得入伙纸，但仍要等待“满意纸”（合格证）批出才能入住，因此有些单位即使已获得入伙纸，但因未获“满意纸”而被界定为“空置”，因而拉高空置率。去年下半年尤其是第四季获取入伙纸的项目中，相信有不少出现此类情况。

事实上，自“3D辣招”（买家印花税、额外印花税和双倍印花税）推出后，市场炒家基本上绝迹。随着住屋需求持续增加，买楼者以自住为主，近年私人住宅单位空置率处于低水平，反映市场刚性需求殷切，因此私楼实际空置情况并不显著，更不存在囤积居奇的情况。

即使私楼空置率上升，但空置情况并非想象中显著。去年约2万1000个落成单位中，有约1万8000个已售出，售出率高达八成半，只不过部分因未取得“满意纸”导致业主未能收楼入住。

不过，值得留意的是，上述约2万1000个落成单位中，当中下半年落成的单位有近1万5000个，占整体高达七成；特别是第四季落成的单位更有逾8000个，占整体近四成，更创出按季纪录新高。

综观去年私人住宅单位空置率上升的情况，相信与去年下半年落成量大增不无关系。近年政府持续增加土地供应，项目陆续落成。去年私人住宅单位落成量约2万1000个单位，较2017年约1万8000个单位增加近两成，数字更创2014年新高。私楼落成量创新高，促使空置率亦步亦趋。