当乌节路的私宅价格比远离市区的大众化私宅价格还低的时候，说明这市场可能已扭曲了。到底是大众化私宅增长潜能被高估，还是高档私宅价值被低估呢？又或者两者皆是呢？
它在2017年的平均交易价为每平方英尺2861元，今年已跌至2287元，与伦多的“悦府伦庭”（Lentor Mansion）的中位数尺价2269元相近。这也比去年裕廊东聚鼎（J’den）开盘平均尺价2451元，低了一成左右。
升涛湾高档私宅价格“媲美”EC
有同事也说，对比裕廊东和乌节路，即使它们的价格相等，即使裕廊东离工作场所和市区比较远，她还是倾向于住在裕廊东，因为那里比较有“人气”。
大巴窑私宅地价比市区高
其中，OUE Twin Peaks的交易情况就引起不少市场热议。
延伸阅读
受到降温措施影响，外国买家需求大幅减少，许多乌节路的高档私宅价格随之下跌，变得不再“高档”，一些项目的价格甚至低于大众化私宅。
买房子是各花入各眼。对大多数在邻里长大的本地买家而言，他们或许受“地区熟悉感”的心理因素影响，买房时会考虑到一些因素如：是否靠近父母的家，是不是自己熟悉的成长环境，有没有已习以为常的生活日常如咖啡店、熟食中心、学校和购物中心等。
乌节路，过去一直被视为新加坡最高尚的住宅区，许多醉心都市生活的年轻成功人士或富家子弟都向往住在乌节路，因为拥有乌节路的房产，不仅彰显自己对生活品质的追求，同样也是一种富裕身份的象征。
另一方面，乌节路一向针对的是外国买家，这些外国买家对商场林立，名牌店一间挨着一间的场景并不陌生，也不觉得住靠近热门小学是很重要的事情。
在香港楼市中，一些人会以“笋盘”来形容物超所值的房子、有很大的发展空间的楼盘。因为粤语中的“笋盘”，取意“竹笋”，而竹笋是世界上生长速度最快的植物之一，可在一夜生长一公尺，被视为“一夜大发”的吉祥物。
但事实真的如此吗？
这项目共有462个单位，步行即可到达乌节路和乌节地铁站。世界城（Great World City）、锡安路河畔熟食中心和立化小学都在它的一公里范围内。就便利性而言，这项目的地点可说相当优越。
高档私宅价格走低，是不是意味着现在正是进场找“笋盘”的机会呢？
曾几何时，乌节路私宅却失去它的吸引力，不再成为买家青睐的房产，甚至把它们当做风险很大，容易“烧到手指”“交学费”的投资。
Cuscaden Reserve上月重新推出，发展商给出高达20％折扣，销售尺价从3600元左右调低至2900元。降价后，发展商迅速售出46个单位。
记得几年前有位朋友住在乌节路的公寓，到他家参观时，我便被那美丽夜景所吸引。从他家中的落地窗望出去，乌节路的夜景是令人陶醉的，栉比鳞次的购物中心和商业大厦、绚丽多彩的霓虹灯、熙熙攘攘的人群、共同构成了这地区的独特魅力。
无论如何，随着高档私宅和其他类别私宅的价差越拉越近，一些高档私宅项目开始出现物有所值的房产，“笋盘”慢慢冒出来时。如果哪天我国政府，像香港政府一样撒辣，把所有降温措施撤除，高档私宅价格必定率先飙涨。
单身的他坦言，对一些有家庭的人，他们或许要考虑子女教育问题而选择不住乌节路。“不过这里附近也不是没有学校，一些名校也不过是驾车10多分钟或搭地铁几个站的距离而已。”
然而，根据房地产网站EdgeProp整理的数据，这个项目自2013年以来的50宗转售交易，只有两宗交易屋主有赚钱，其余48起交易全是亏损，最大亏损额达到60万7802元。
除了OUE Twin Peaks，Cuscaden Reserve和圣淘沙升涛湾W魅居（The Residences at W Singapore Sentosa Cove）这两个高档项目最近也降价出售，引起许多买家关注。
到底是大众化私宅的增长潜能被高估了，还是高档私宅价值被低估了呢？又或者两者皆是呢？
这是位于黄金地段的优质私宅项目，靠近地铁站、购物中心和许多餐馆、一公里距离内还有热门小学。
重要的是，当乌节路的私宅价格比远离市区的大众化私宅价格还低的时候，说明这市场可能已扭曲了。
朋友说，住乌节路挺方便的，商场和餐馆到处都是，要比较便宜的用餐地点可到食阁去。有空时，他也会到附近的植物园跑步休闲，或是到市区的国家图书馆和滨海艺术中心看书、看演出。
几天前，政府宣布将锡安路（Zion Road）A地段颁发给投标方。这幅位于市区的地段，得标尺价相当于容积率每平方英尺1202元，比去年11月大巴窑这幅大众化私宅地段得标尺价1360元还低。换句话说，接下来大巴窑新私宅价格可能会比锡安路更高，更加“高大上”，而邻里私宅买家其实更富裕？
按以上特点，位于乌节路一带的OUE Twin Peaks几乎满足了所有高增值潜能私宅的条件，照理应是投资者趋之若鹜的房地产项目。但事实却是——它是近期亏损率最高的项目，超过九成屋主在转售时都亏了一笔。
圣淘沙升涛湾W魅居削价力度更大，价格比2010年首推价低了约40％，尺价低至1648元，比很多大众化私宅还低，甚至足以“媲美”执行共管公寓（EC）的价位了。尽管W魅居在4月15日开卖两天就卖了65个单位，但平均售价也只不过每平方英尺1780元。
这年头，谁还想住乌节路呢？老实说，我还真想住——只不过前提是我要有很多钱和闲。还好，高档私宅价格越来越低，离我实现梦想的机会可能已不遥远了。
与房地产界的朋友谈起，他却不以为然地说：“现在这年头，谁还要住在乌节路或圣淘沙呢？这些地方这么不方便，附近又没有熟食中心、咖啡店、学校和巴刹，假期时候人潮又很多，道路非常拥挤……与其住这些高大上的高档私宅，我倒不如住在邻里地区。”
