此外，凯德投资（CapitaLand Investment）去年4月宣布投资1亿4140万元收购日本大阪市的六个长租公寓资产，以抓紧该地区长租公寓的投资机遇。该投资组合涵盖了428套优质一卧室公寓。
日元走软，加上日本当地租赁住房需求上升，日本长租公寓近来受到海外投资者追捧。不少本地企业如城市发展、凯德投资和TE资本纷纷投资日本长租公寓资产，使得它成为区域房地产投资的一大亮点。
投资者要留意日本货币政策变化
城市发展首席投资官杨国友受访时说，集团位于东京、大阪和横滨的私人租赁市场投资组合涵盖38个项目的超过2100个单位，资产总值超过700亿日元。
不过，他提醒，长租公寓市场仍不乏风险，像日本近期面对全球通胀影响。一方面，经济形势变化让房东有机会调高公寓租金。另一方面通胀却导致发展商的成本高涨，增速甚至超越租金，影响了长租公寓的盈利能力。
对于日本长租公寓市场前景，高力国际（Colliers）亚太区环球资本市场主管霍华德（John Howald）说，它的高入住率、强劲表现及稳定市场情况，将继续吸引新加坡企业把握优势和机遇，建立和扩大长租公寓业务。
其他活跃于日本长租公寓的还有TE资本（TE Capital）和M&G Real Estate亚洲，前者于2022年收购两个长租公寓资产组合，总值超过1亿美元；后者上个月以2亿零160万美元收购新宿的一个长租公寓资产。
“从资金流动角度来看，长租公寓对机构和个人投资者都具吸引力，金融机构也乐于为长租公寓投资提供资本，进一步支持这领域的蓬勃发展。”
M&G Real Estate Asia总裁和首席投资官赖敬东则认为，投资者要留意日本货币政策变化。他说：“日本央行去年三次调整货币政策，因为它对实现通胀目标更有信心。虽然我们预计任何政策变化都将是渐进和谨慎的，但政策变化有可能会令市场意外，借贷成本上升速度有可能超过预期。”
TE资本创办人张正炜和张嘉珊说，日本长租公寓市场不仅增长稳定，而且日本利率持续走低，让公司的房地产收益率显著高于融资成本，能取得高现金回报。
所谓长租公寓，指的是专门为租赁市场建造的住宅项目。这类住宅项目在欧洲、美国和日本等地相当普遍。例如在日本，有约六成居民居住在租赁房子，强劲租赁需求使得日本长租公寓市场蓬勃发展，提供从小型公寓到大型房地产组合等多元化投资选择。
本地和美国投资者尤其活跃
仲量联行日本资本市场研究部主管内藤康二接受《联合早报》访问时说，韧性和稳定是日本长租公寓市场吸引投资者的两个主要关键词。
他也说：“我们相信，随着劳动力流动性增加、经济活动复苏以及租房日益普及，长租公寓这一领域具有强劲增长和投资潜力。全球住宿领域扩张也与城市发展的专业技能相辅相成，并符合集团增加经常收入的战略。”
延伸阅读
他也指出，去年日本长租公寓市场约四成是境外投资者，所占比率是办公楼、物流、零售和酒店等其他主要房地产类别中最高的。其中，美国和新加坡投资者尤其活跃。
他说：“日本是世界上唯一能提供杠杆收益率的市场，这主要是由于日本央行仍维持超宽松货币政策。日本长租公寓除了出租率一般较高，也提供灵活且稳定现金流，是适合投资者的投资类别。”
目前，TE资本的长租公寓投资组合有超过600个公寓单位，它们都位于东京主要地区。张正炜和张嘉珊说，公司正积极探索居住领域增值战略，比如针对年轻音乐人、互联网/电子竞技网红的特定需求，提供具备隔音设施的长租公寓，或是围绕日本大学建设充满活力的共享居住空间（co-living space）等。
城市发展（CDL）去年9月进军东京租赁住宅市场，以350亿日元（约3亿2190万新元）收购25个永久地契住宅资产，是它在日本历来最大宗的私人租赁市场投资。
受访分析师说，日本长租公寓（multifamily）租金收入稳定，而且在经济危机中也能保持韧性。不过，他们提醒说，长租公寓租金上升空间有限，加上通货膨胀导致租赁资产的运营开支增加，投资这类资产仍有一定的风险。
根据仲量联行（JLL）提供的数据，去年上半年亚太长租公寓投资额达到40亿美元（53亿5600万新元），同比增长2％，对比同时期亚太地房地产投资额下降24％，表现相对出色。而亚太区长租公寓投资主要来自日本，占了区域投资额的将近一半。
