下来一年预计继续恶化

去年底政府推出降温措施后，本地私宅价格涨幅略有放缓，首两季度分别攀升0.7％和3.5％。

穆迪发布的最新报告，以私宅新房贷每月还款占家庭平均每月可支配收入的比率，来衡量负担房屋的能力。今年8月，首次购买私宅的新加坡买家，平均动用19.4％的家庭每月可支配收入来支付每月房贷还款，这高于去年12月的17.3％。

今年来美国联邦储备局大幅度加息对抗高通货膨胀，已经连续三次加息75个基点，并预示会继续激进加息为通胀降温。穆迪预计联储局明年整年会保持紧缩的货币政策。

颜智稳预计，我国经济增长温和，就业市场稳定，本地私宅屋主的家庭收入未来一年会小幅增长，但不足以抵消利率和房价上涨的影响，未来12个月本地买家负担私宅的能力会继续恶化。

一项最新调查指出，今年来利率急速上涨，私宅价格在降温措施后继续攀升，本地私宅买家负担房屋的能力今年已恶化，下来一年预计会继续下滑。

穆迪分析师颜智稳在报告中说：“负担私宅的能力恶化，是因为利率急速上扬，房地产价格继续攀升，虽然速度略有放慢。尽管新加坡家庭收入改善，但不足以抵消利率和房地产价格上涨的影响。”

颜智稳指出，发展商手头上的地段供应近年来减少，本地私宅市场供应低，会支撑房价逐步上升，意味买家承担的房贷额度会相应增加。

报告指出，本地私宅买家负担房屋的能力下滑，不利于新加坡资产担保债券（covered bonds）的信用评级，因为新房贷的风险增加。新加坡资产担保债券的资产中约一半是浮动利率房屋贷款，这些贷款的利率随市场利率波动。

资产担保债券是债券发行人用本身拥有的一些资产作为担保的债券，这些资产主要是房贷资产。这意味着债券持有人享有额外保障，在发行人违约时可以优先处置用于担保的资产。

国际信用评级公司穆迪（Moody's）星期二（10月25日）发布最新报告，以私宅新房贷每月还款占家庭平均每月可支配收入的比率，来衡量负担房屋的能力。今年8月，首次购买私宅的新加坡买家，平均动用19.4％的家庭每月可支配收入来支付每月房贷还款，这高于去年12月的17.3％。

本地利率的走势跟随全球基准利率如美国联邦基金利率上扬，本地房贷所参照的基准利率三个月新元隔夜利率（SORA）已经从年初的近零水平攀升至约2.39％，之前常用的另一个基准利率三个月新元银行同业拆息率（SIBOR）从年初的0.44％大幅攀升到3.92％。市面上固定利率房贷的利率已经超过3％。