李淑莲接受《联合早报》访问时说：“我的脊椎有问题，无法长时间站立或走动，未来可能得长时间坐轮椅。这间房子是我养老的住所，如果我将来得坐轮椅，房子一定要适合轮椅出入。”
另外，屋主若把房子抵押给银行而卖房收益不足以付清贷款，他同样也能提出申请。
屋主在买替代房子时则得付买方印花税（Buyer's Stamp Duty）；如果已有超过一间房子，他们就得付额外买方印花税（Additional Buyer's Stamp Duty）。
■ 集体出售各项费用
屋主得支付佣金给房地产顾问和法律顾问，费用为集体出售价格的某个百分比，每户得支付数千元。如果集体出售计划告吹，就不用付费。
有些项目获得大多数屋主支持，成功推出市场招标，但也有不少屋主因为种种原因而投下反对票。
楼市乾坤
■ 保留价（reserve price）
■ 搬迁期限
这是整个私宅项目的最低售价，集体出售委员会可自行向发展商开出比保留价高的价格，但绝对不能低过保留价。
集体出售未必稳赚
屋主可选择在交易完成时搬离，或在交易完成后的期限内离开，一般上期限为六个月。如果屋主选择后者，买方或卖方的法律顾问会扣下该屋主一小部分卖房的收益（大约5％）。待屋主清空房子后，才发放这笔余款。
“如果他们的积蓄不多，他们将没有足够现金付替代房子的首款，而是要等到收到发展商的钱之后才能买。另一个问题是年长屋主往往不符合申请银行房屋贷款的条件，例如年纪太大或没有收入，尤其是已退休的屋主。”
由于这是一份法律文件，不熟悉法律用语的人可能看不懂，屋主应该要求房地产顾问或法律顾问详细地解释。
■ 分层地契局（Strata Title Board）批准
根据他们计算，若要以目前的市价买到与现有房子相等面积的私宅，加上装修、添购家具和搬运等费用，估计得花费214万元。在扣除卖屋所得的203万元之后，他们还得额外支付11万元。
李淑莲说：“这是我们的第二间房子，卖掉后再买另一间房子，我们要付7％的额外买方印花税（ABSD），相等于13万元，这样一算，我们会亏损24万元。”
瑞德律师事务所（Rodyk & Davidson）合伙人李烈扬也有同感。
私宅集体出售市场近来极为火热，今年来已有数千名屋主以100多万元至200多万元的价格，通过集体出售的方式卖掉房子。这让其他私宅项目的屋主羡慕不已，纷纷开始筹备集体出售活动。
一些不谙英文的年长者，对集体出售协议中的法律条款一知半解。虽然房地产顾问能解答疑问，但他们担心，有些房地产顾问会因为自身利益，而没有根据屋主的需求提出建议。
工作了大半辈子，李淑莲（75岁）和丈夫陈宗（74岁）最大的愿望就是能拥有一个房子，靠近购物、医疗、交通等设施，享受退休生活。他们花了很长一段时间才找到现在居住的绿和园（Ivory Heights）。
如果要调低保留价，委员会必须召开屋主大会以获取多数出席者的同意。接着还要取得八成屋主的签名，才可下调保留价。如果公寓的估价比保留价高，委员会必须按估价或更高的价格出售公寓。
本期“楼市乾坤”探讨为何一些屋主宁愿放弃数十万元的利益，也不愿卖房子的原因，同时也提醒屋主在有意集体出售房子时，必须留意的相关费用和关注的事项。
这是出售房子的合同，具有法律约束力。内容包括预示价、销售收益的分配方式（apportionment）、公开招标的销售方式、集体出售的费用、赋予集体出售委员会处理销售事宜，以及同发展商讨论售价的权力等条款。
绿和园位于裕廊东，是一个处在成熟住宅区内的私有化中等入息公寓（HUDC）单位，他们的单位宽敞明亮，还能眺望不远处的裕华园，裕廊湖的景色一览无遗。
他提醒屋主，无论是集体出售或单独出售，都应该谨慎考虑，衡量得失之后才在集体出售协议上签名。这对年长屋主来说尤其重要。
屋主若刚搬入公寓不久而且住不满四年，就得在卖房子时得支付卖方印花税（Seller's Stamp Duty）。
“如果集体出售成功，我们预计会在明年9月收到发展商的钱，到时才能买替代的房子。附近同等大小的公寓现在要价220万元，可是最近房价一直上涨，等到我们能签约买房时，可能就不只这个价钱了。”
花费18万元装修
新加坡国立大学房地产研究院主任程天富博士受访时说，如果房屋贷款还未付清，有些银行可能会要求屋主支付提前解约罚款（prepayment penalty）。
若屋主发现，卖房收益在扣除集体出售各项费用后比当年买房子付的钱还少，以致出现亏损，可向分层地契局申请终止集体出售计划。要注意的是，这不包括买替代房子、装修和搬家的费用。
他们把屋内的阶梯改装成斜坡、在房子内铺上防滑地砖，还在各处安装扶手，厕所门也改装了，方便轮椅出入。从策划到装修耗完工时近一年，耗费18万元。
对法律条款一知半解
四年前，两人砸下132万元买下面积达1700平方英尺的单位，还费了一番心思进行装修，把房子打造成无障碍居所。
不过，这个有24年屋龄的私宅项目正准备集体求售，让两老深感头疼。他们耗费了不少钱财和精力打造理想家居，若是这么快卖掉，他们将蒙受不小的损失。
她不想搬离住了九年的房子，是因为三个11岁至15岁的孩子都在附近的学校上学，不适合搬到其他地点。如果留在该区，附近其他公寓的价格不低，她担心卖屋所得的260万元，不足以让她购买替代的房子。
对此，程天富认为，委任具有优良记录、信誉卓著的房地产顾问公司极为重要，这些公司也必须有一支熟悉集体出售房屋的专业团队。
他受访时说：“屋主应该委任能以公平透明的方式为公寓估价的房地产顾问。如果有任何疑问，应该向有经验的律师咨询了解自身的权益。屋主也应该要求受委任的律师和房地产顾问，以他们熟悉的语言讲解法律文件内容。”
如果所有的屋主都同意卖房子并签署集体出售协议，委员会可直接与得标的发展商交易。如果有小部分屋主反对，公寓在通过招标找到买家后，必须获得分层地契局（Strata Title Board）的批准才能进行交易。
在整个集体出售过程中，屋主必须支付各种费用，不清楚细节的人可能会被数百万元的集体出售价误导，以为绝对稳赚。
像李淑莲夫妇不想卖房子的屋主不少，住在道德路好运花园（Goodluck Garden）的吴丽芬（45岁，家庭主妇）也是其中之一。
他强调，屋主不应该在还没收到卖房子的钱，就急着买另一间房子。因为如果交易不获有关当局批准而告吹，屋主可能会陷入财务困境。 “无论是想要卖房子，或无意搬迁的屋主，都必须向有经验且优秀的房地产顾问和律师的咨询，才能确保在合法的情况下以最高的价格出售房子。”
继续住在房子里的屋主可能得付租金给得标的发展商，同时照旧支付每月的公寓管理费和房地产税等。
他们预计能从集体出售活动中获得205万元，扣除房地产顾问和律师等费用后可获得203万元。这看来似乎有盈余，但问题在于买新房子又得花一笔钱。
屋主担心买不起替代房子
集体出售前应注意事项：
■ 集体出售协议
（Collective Sale Agreement）
分层地契局审核属实后，会下令终止集体出售计划，然后后交由高等法院裁决。
另外还有请独立估价师估价费、在本地四种语言的报章刊登广告的费用，以及可能得向分层地契局申请批准集体出售的5000元费用。这些费用将由所有屋主一起分担。
