三、东部和东北部，如宏茂桥、后港、白沙、盛港、实龙岗和淡滨尼，四房式转售价中位数介于50万至60万元左右；
《联合早报》记者日前走访非成熟市镇的居民，无论是近年在这里买房的年轻夫妇，还是已经住了几十年的街坊，都反映市镇分类并未影响他们的住房选择，而且许多非成熟市镇组屋的吸引力不输成熟市镇。
One Global集团研究部高级分析师莫汉（Mohan Sandrasegeran）认为，我国市镇可划分为三类，即成熟市镇、新兴市镇和新镇。
案例一：
今年首11个月的343宗百万组屋交易中，有19个来自非成熟区，但这类交易越来越多，11月的五宗非成熟区百万组屋交易写下单月最高纪录。
●成熟市镇大巴窑的项目没有五房式单位，四房式组屋不含津贴售价从42万元起，堪比裕廊西项目的五房式单位，但整体申购率是10.9，不如裕廊西抢手。
●成熟市镇淡滨尼两个项目的四房式单位售价也差不多，从34万2000元起，但整体申购率只有3.5。其他相对抢手的加冷黄埔和女皇镇项目，四房式整体申购率也分别只有8.5和7.7。
受访分析师都认为，这些政策不会因为市镇重新分类而变质。傅颖宽和许家荣指出，若市镇日后按地理位置分类，要对这些政策作出相应调整不难，例如单身者购买新组屋的地点仅限中央区以外（OCR）。
他说，如果是为了确保负担得起和包容性，当局在确定新的分类法后，可重新定下最合适的购屋标准来实现这些目标。这点不必太担心。
“我觉得最重要的是交通和各类设施，我的亲戚住在后港坊另一侧比较旧的组屋区，那里就没这么方便，也许这是后港仍属于非成熟市镇的原因。”
建议①：设半成熟或新兴市镇类别
国家发展部2017年书面答复国会询问时也说，当局是根据市镇的土地供应情况，划分成熟和非成熟市镇。成熟市镇可用于开发公共住屋的土地有限，非成熟市镇的这类土地则较多。
新加坡国立大学房地产与城市研究院院长钱文澜说，成熟和非成熟市镇的差别过去较明显，如成熟市镇一般靠近中央商业区、交通与设施较方便、传统上房价较高或升值潜力较大。
居住在湖畔地铁站旁的刘声强（54岁，工程师），20年前以35万3000元买下五房式转售单位。他说，当初搬到裕廊西52街第517D座组屋，是为了靠近岳母，市镇成熟与否完全不在他的考量内。
“两个孩子开始上小学后，我们可能会卖屋搬去其他地方，但我觉得转售价主要还是取决于单位本身的条件，与成熟或非成熟的标签无关。”
他说：“私宅和组屋始终不同，但如果同样按CCR、RCR和OCR分类，买家可更容易理解为什么相较于RCR或OCR，他们得为CCR的私宅或组屋付更多钱。”
我国组屋经过多年的发展，政府正探讨成熟和非成熟市镇分类是否仍有意义，以及市镇分类法能否更好地反映当今市镇的实际情况。
案例三：
她说，当年很多人都觉得这里太“ulu”（意指偏僻），原本住在中央区市镇艾弗顿园的她，也是因为丈夫在西部工作，才搬来裕廊东21街第201座组屋。
本报向房地产专家了解各项建议的利与弊，其中受访专家大多同意改为按地理位置分类。
人们的需求和偏好也在改变，如更渴望住在有绿色空间，或是较安静不那么热闹的邻里，这些都无法反映在成熟和非成熟市镇的分类中。
二、除了转售组屋，年满35岁未婚家长也可申购非成熟区的二房式灵活或三房式新组屋。21岁及以上未婚家长若有需求，政府会酌情处理。
至于成熟市镇，莫汉认为仍可用来指靠近交通枢纽并拥有完善设施的市镇，新兴市镇则是指近年才开始有便利设施的市镇。
成熟和非成熟市镇分类反映人们对理想住房的传统看法，如靠近中央商业区、有更多公共交通衔接和设施等。然而，随着地铁网络扩大到更多地方，一些非成熟市镇在交通和设施方面已赶上成熟市镇，组屋买家如今也有更多方面的考量，包括邻里是否宜居，以及是否有绿色空间。
四、居住在非成熟区二房式津贴组屋的家庭，若提升至非成熟市镇的三房式组屋，可申请住屋提升津贴（Step-Up CPF Housing Grant）。居住在租赁组屋的第二次购屋家庭，在购买非成熟市镇的二房式或三房式组屋时也可申请津贴。
一、年满35岁的单身者若要购买新组屋，只可申购非成熟区的二房式灵活单位。若购买转售组屋则可选择三代同堂单位以外的任何房型。
苏巴说，裕廊东有两条地铁线、巴士转换站、购物中心、湿巴刹等，设施完善，“就算改变成熟和非成熟市镇的分类，能有什么影响？”
莫汉以盛港为例说，盛港是新加坡五个规划区之一，有超过25万名居民。“随着居民人数不断增加，是时候调整分类反映市镇的成熟度。”
后港9道Hougang Crimson组屋项目去年刚满最低居住年限。伊娜（Ina，36岁，家庭主妇）与丈夫通过剩余组屋销售活动买下这里的三房式单位，最近打算提升到四房式组屋，但仍希望继续住在这一带。
夫妻俩当年以35万元买下面积120平方米、位于25楼的五房式组屋。今年9月，同座楼高介于22楼至24楼的五房式单位，以72万元转售。
虽然组屋在非成熟市镇，但由于靠近地铁站、裕廊湖和孺廊小学，他观察到，近年有好些年轻家庭迁入，也常有经纪上门询问他们是否要卖屋。同座一个楼高介于四至六楼的五房式单位，今年9月就以72万8000元转售。
钱文澜则指出，黄金地段组屋模式的初衷是确保人们能负担和住进成熟市镇的优质项目。“计划是要帮助那些因各种因素而偏好市中心与周边地区的人，如他们希望住得靠近父母，因此不应作为主要分类方式。”
三、在成熟区推出的预购组屋二房式灵活单位至五房式单位中，至少95％保留给首次申购的家庭；非成熟区保留给首购家庭的是至少85％的三房式单位，以及至少95％的四房式或更大单位。保留给首次申购的非年长单身者的二房式灵活单位配额则是65％。
二、市中心周边地区，如女皇镇、红山、武吉知马、金文泰，四房式组屋转售价中位数为60万元以上；
四、北部和西部，如武吉巴督、武吉班让、裕廊东、三巴旺和兀兰，四房式组屋转售价中位数介于46万至50万元左右。
住在裕廊东27年的苏巴（Subha，65岁，家庭主妇），见证了这个非成熟市镇如何从原本只有IMM一个购物商场，发展为西部的区域中心。
●盛港Fernvale Crest在2017年满MOP，相较于新组屋价格，四房式组屋的平均转售价为43万元，高出89.9％。
他也指出，一些地区还会继续发展，要确保分类有意义，当局得定期更新分类，但这会更混乱。
99.co产业研究部主管傅颖宽说，要增设半成熟市镇，相信得让一些非成熟市镇“升级”。“那剩下的非成熟市镇不是看起来更差？说到底，全国只有27个市镇和住宅区，政府检讨市镇分类是为消除对非成熟市镇的成见，增设新类别因此弊大于利。”
坊间提出市镇分类三建议 受访专家大多同意 可按地理位置分类
然而，有分析师认为，增设多一个市镇类别只会让情况更复杂。
●去年8月的预购组屋销售活动中，非成熟市镇后港两个项目的四房式单位，不含津贴售价从32万4000元起，整体申购率达24.9，是最热门的项目。
钱文澜说，组屋买家如今的考量比过去复杂得多，横跨多维度。虽然市镇分类不可能细致到涵盖所有考量，但她建议以地理位置为主要分类标准，因为地点往往是人们购屋的首要考量。
市镇的分类不只是探讨“成熟”与“非成熟”的名称，与之相关的一系列政策也会受影响。根据本报整理的资料，目前与市镇分类直接相关的政策包括：
●今年5月的预购组屋销售活动中，非成熟市镇裕廊西项目五房式单位不含津贴售价从41万2000元起，整体申购率达15.4，竞争最激烈。
转售市场也出现类似趋势，傅颖宽说，2020年4月至今年11月间，SRX组屋转售指数持续走高，其中非成熟区的涨幅为33.6％，超越了成熟区的26.5％。
更多非成熟市镇预购组屋 比成熟市镇组屋还受欢迎
住在这些非成熟市镇的10多名居民受访时都呼应了这点，他们坦言并未在意成熟与非成熟市镇的分类，也有居民更以为后港早已被列为成熟市镇。
李智陞受访时谈到，一个可能的分类方式，是根据每个项目的条件进行分类，这有待研究。
他也强调，榜鹅和盛港近年已改头换面，兴建了更多购物中心，如榜鹅水滨坊和北岸广场。即将落成的榜鹅数码区也是亮点之一。
正因如此，即使是同时推出的几个黄金地段组屋项目，也会因为与地铁站的距离、周边设施不同等原因，导致申购率差异大。
●三巴旺Eastwave @ Canberra在2021年满MOP，五房式组屋平均转售价达65万元，比新组屋价格高87.1％，四房式则高83.4％。
近年来，越来越多非成熟市镇的预购组屋项目比成熟市镇的更受欢迎。这些项目一般步行就可到地铁站，附近设施几可媲美成熟区。
“新镇可包括登加，或是榜鹅市镇下的一些分区，包括科尼岛和榜鹅水道区（Punggol Canal）。这些地方尚未开发，还没有任何居住人口。”
案例二：
分析师：组屋政策料不会大调整
五年前搬来后港的陈俊全（35岁，工程师）认同住家附近设施完善，庆幸当年以低于许多成熟市镇项目的价格，买到目前的四房式预购组屋。
国家发展部长李智陞近日在专访中就以后港、盛港、裕廊东和裕廊西为例说，不论是交通连接、便利度、设施，还是可供开发的土地等，成熟与非成熟市镇之间的差距正在迅速缩小。
傅颖宽也建议参考地理位置，以及过去半年的四房式组屋转售价中位数分成四个地区。
成熟和非成熟市镇的分类于1992年启用，最初是为配合修订后的组屋预购制。建屋发展局当时规定，首次购屋者申请非成熟市镇组屋时享有更高成功率。
据房地产网站EdgeProp统计，2017年至2021年间，满最低居住年限（MOP）的预购组屋项目中，平均转售收益最高的10个项目，有九个在非成熟市镇。
她说，从住家步行可到茨园民众俱乐部和小贩中心，这里超市、巴刹、学校应有尽有，唯独不靠近地铁站，但也只须搭三四站的巴士。
建议③：黄金VS非黄金地段组屋
傅颖宽和许家荣也都认为，若按地理位置来分类，黄金地段组屋已经可归入中央区或者核心中央区，无须自成一个类别。
其他分析师也普遍同意按地点分类。Chris International董事许家荣说，一个可能是让组屋市镇分类与私宅一致，即沿用核心中央区（CCR）、其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR）这个分类。
经过多年的发展，政府正探讨成熟和非成熟市镇分类是否仍有意义，以及市镇分类法能否更好地反映当今市镇的实际情况。
伊娜当年以约27万元买下目前的单位，据她了解，如今转售可卖近40万元，但附近比较旧的四房式组屋也要价50多万至60万元。她认为后港日后若“升格”为成熟市镇，单位或能卖出更高价。
然而，城市发展的脚步不停息，使人们对理想市镇的看法产生变化。例如，虽然裕廊东到中央商业区相隔一段距离，但裕廊东区内集合了各类设施、交通便利。
钱文澜也说，这些政策都有不同的用意，即使市镇重新分类，政府也会另辟蹊径去推动这些目标。
建议②：按地理位置分类
一、中央区（包括黄金地段组屋项目和南部濒水区）；
对此，傅颖宽说，按项目条件分类，感觉有点像是分黄金和非黄金地段组屋，但他认为这样的分类对潜在买家的帮助有限，因为买家申购前仍会仔细找资料对比个别项目的优劣。
针对市镇分类的检讨，坊间主要提出三项建议：一、增设半成熟（semi-mature）或新兴市镇的类别；二、完全废除成熟和非成熟市镇分类，按地理位置分类；三、按项目条件分类，如黄金和非黄金地段组屋。
单身者只可购买非成熟区的二房式灵活新组屋单位、成熟区有较高比率的新组屋保留给首次购屋者，这些政策有各自的用意，即使市镇分类有变，政策也相信不会大调整。
