五、在MOP期间，如果由于家庭经济需求而必须脱售，就只能回卖给建屋局。建屋局不能将回购组屋以市场价格卖出，而是必须以原价加费用转卖给其他有意购买者，以维持其公共组屋的本质。

三、与其纠结于计算成本和津贴，未来组屋房价将是与实际指标挂钩（例如公积金利率），不再跟随周边转售组屋市场价格波动，趋向稳定。

八、组屋达到百分百市场化之后，国人就应该承担盈亏自负，包括99年屋契对未来房价的影响。

一、建屋局制定预购组屋售价时，是否与其建屋成本挂钩？有没有从中获利？

二、确保所有国人的拥有组屋基本权益，去除所有申请限制，例如薪金顶限。有如民生福利，不论贫富，只要是本国人就该享有公共交通、医疗、教育和组屋等国民福利。

四、由于新规定，政府就可将未来组屋卖价调低，以符合“居者有其屋”的原来目的。逐渐地，房地产市场公屋和商品房的撇清关系将会减低民怨，加强国人的归属感。

回溯历史，组屋政策的公共物品定位是从1989年开始，逐渐转型朝往资产增值（asset enhancement）市场物品模式改进。组屋政策就从此含有一定的市场考量，以作为个人或家庭未来退休财务规划的主要资产。

六、厘清组屋的公共物品本质，住满MOP之后，屋主就不再受约束，可以在公开市场以市价脱手，以达到资产增值为退休财务规划的目标。换言之，延长MOP将延缓组屋转型至市场屋，间接抑制投机性买卖和组屋价的稳定。

九、至于私宅投资，撇清组屋和私宅的定位后，我建议市场投资不需要有更多限制。

剖析此次争议其实就纠结在几个论点上：

的确，组屋制度关系到培养归属感和社会共同价值观、安居乐业的建国国策。政府用心良苦，最终都是为了确保新加坡人能够继续享有获津贴的公共住房，实现新加坡建国以来引以为傲的“居者有其屋”理念。但是公共和市场物品的环环相扣，让原本的用意变得模糊。或许是时候对组屋政策大刀阔斧作出修改了。

七、由于近80%的国人住在组屋，因此过去以较短MOP但是较高屋价购买的组屋，仍然依照五年MOP旧条规市场化。政策改变不应该一刀切，加上这将会确保房地产市场照常运行，直到新常态达到明显厘清的平衡点。

二、土地价格是否应该以市场价格，抑或历史购价来计算？

任何政策都有其利弊两面。虽然资产增值模式（例如选择性整体重建计划SERS、共管公寓EC、黄金地段组屋模式PLH）等，对理财有方的国人会带来丰厚回报，但是对只想要有一间可供安居乐业组屋的大部分国人，却是无可奈何，战战兢兢负债当房奴购买带有投机性投资的组屋。换句话说，大部分国人仍然希望组屋是一个可预见和能负担得起的投资。

政府强调会调整国家津贴以维持“可负担水平”，让人民买得起组屋，但是繁重的长期房贷会使年轻人对未来感到忧虑，毕竟没有人可以打包票保证房价会稳定增长，也没有人可以确保只要肯努力就会有稳定的工作。反之，由于99年屋契和种种经济危机而导致未来资不抵债的可能性，却是真实无情的。

虽然政府的津贴政策用心良苦，原意是要给国人吃定心丸，对有需要的国人给予“可负担水平”房屋津贴。但是水涨船高，带给人们的担忧是，津贴跟不上屋价，年轻人害怕房贷会越来越重。更何况津贴多寡就不完全透明了，有些人可能觉得某地区的土地价格较高而享有更高津贴（编者按：建屋局多次重申，新组屋定价不与地价挂钩），竞相申请，希望幸运“中奖”。为了尽早锁定价格和享有更高津贴，年轻人投机进场预购组屋（BTO）。这种先买房后成家，争先恐后的怕输心态，是否值得鼓励？

与其辩论土地成本和津贴等课题，对我而言，争议归根究底是政府组屋在公共物品和市场物品（市场化的个人资产）之间的拿捏度，以及“居者有其屋”的原本定义。

一、政府组屋返璞归真，恢复组屋本质，将最低居住期限（MOP）延长到15至20年，以延缓和降低组屋的市场投机性。毕竟房子本该买来住，而不是投资的。

三、衡量“可负担水平”以致津贴的多寡流程，有多透明和公平？

拜读《联合早报》12月9日社论“组屋定价须理清观念”，对化解政府组屋定价争议而应理清组屋的公共政策本质，深有同感。

作为公共机构和公共资源，建屋局有无从组屋售卖获利和土地是否以市价计算，对国人而言，犹如建造地铁系统等公共设施一样，这笔账本就不需要劳烦国人微观细算，而是由政府宏观处理。

（作者是旅游咨询顾问）

要在公共和市场之间求取新平衡，我有一些颇有争议性或不成熟的建议：