第一太平戴维斯（Savills）新加坡研究与咨询部执行董事张敏璋认为，北部商场位处政府组屋区内，经常到商场购物的顾客主要是追求便利的附近居民，与去柔佛消费的民众有不同的需求。不过，随着人口老龄化和消费能力下降，更多人可能会选择到消费成本较低的柔佛购物，这可能导致本地商场租金下降。
合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德受访时指出，未来几年，随着兀兰成为下一个值得关注的区域中心，北部零售空间的需求可能会增加。2022年1月至2024年6月间，建屋发展局在三巴旺、兀兰和义顺推出了超过1万个预购组屋单位，预计未来四五年这一带的人口将增加3万多人，这将足以弥补部分流失到柔佛的消费需求。
此前，星狮地产资产管理公司总裁黄理查曾在信托财年第三季的业绩说明会上说，并不担心租户流失，因为到新山购物对国人来说早已不是新鲜事。“我们见到的是长堤坊的销售表现仍然有韧性、购物人潮已经恢复到疫情前的水平。”
最近新山商场零售空间 目前全岛空置率最低
北部商场顾客群 主要为追求便利居民
他说：“从目前来看，餐饮业、美容、美甲、发廊等服务业，以及超市所受到的影响可能比较大，因此我们或许会见到长堤坊租户组合的变化。留驻的商家会更多是针对在本地的消费服务，例如增益中心、补习中心和诊所等。”
新柔地铁系统（RTS）预计在2026年底通车后，住在北部的新加坡人到新山柔佛消费最为方便，到时最靠近新山的北部零售业会否深受影响？
延伸阅读
陈美伶指出，尽管过去几个季度这三个地区的空置率有所上升，但兀兰和义顺的空置率仍低于一年前，而三巴旺的零售空间空置率则从2023年第二季的极低水平0.7%回到了正常水平。
受访的分析师说，新柔地铁通车之初，市郊商场可能会流失一些生意，但业者不可能坐以待毙，一定会积极调整策略，以创新迎接挑战。
至于目前是否有商家搬离北部商场的现象，陈美伶说：“我们暂时没观察到有零售商迁出北部商场的异常现象。零售商的流动在高成本的环境下属于正常情况。”
分析：新柔两地互动增加 北部零售业仍可受益
星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）旗下的兀兰长堤坊， 截至今年第二季的租用率达99.2%，比第一季的99.7%仅微幅下滑0.5个百分点；义顺纳福城（North Point City）北座的出租率更高达100%，显示出这些商场租赁情况的稳定性。
郭明忠认为，新加坡西北部的人口密集，人流旺盛，仍然具有吸引力。地铁开通后，两地互动会增加，北部的零售业在一定程度上会受益。他会观察地铁运营后的情况，再探讨是否将业务延伸到柔佛。
新加坡兴业银行股票研究副总裁维杰（Vijay Natarajan）在受访时说，长堤坊最靠近新柔地铁站，新柔地铁对长堤坊的影响取决于两国的最终安排，尤其是在通关的便利和费用方面，例如是否有离境税或须缴付更高昂地铁车资等。
世邦魏理仕（CBRE）新加坡零售服务主管陈美伶受访时说，与柔佛零售商直接竞争，又面临成本劣势的本地商家，应该已经受到冲击。商场业主需更积极地设计租户组合，以吸引本地和柔佛的消费者。
有商家认为，生意虽然受影响，但通车后新柔两地人民的互动会增加，北部的零售业可能会相应受益。
目前，北部商场的租赁情况依然稳定，最靠近新山的零售空间空置率全岛最低。根据市区重建局的数据，今年第二季，位于中央区以外（OCR）的兀兰、义顺和三巴旺，区内公营与私营零售空间总空置率分别为2.5%、1.4%与1.7%，远比同在OCR其他零售空间的4.6%空置率低，更是明显低于全岛6.6%的空置率。
大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究师麦俊荣认为，业者不可能坐以待毙，一定会积极调整策略，以创新迎接挑战。
新柔地铁通车后，新加坡居民越堤消费将更加方便，而对北部的居民来说最为便捷，因此有人关注北部零售业会否深受影响，进而影响零售空间的租赁情况。
在兀兰长堤坊（Causeway Point）有分店的面包物语（BreadTalk）集团创办人郭明忠接受《联合早报》访问时说：“预计新柔地铁通车后，生意额或会影响5%至8%，特别是周末时影响较大。不过，在选择零售点时，公司不会避开北部。”
麦俊荣说：“刚开始，市郊商场可能会流失一些生意，但新柔地铁的新鲜感褪去后，本地消费者会回归本地商场，享受其便利、省时和安全的特点。”
