目前，我国10年期的政府债券收益率是3.36%，若加上3.84个百分点的风险溢价，那么投资者要求REIT的股息收益率至少是7.2%。
另一方面，监管当局致力于发展S-REIT市场，在疫情期间曾经允许REIT 延迟派发股息，以舒缓它们的现金流压力。最近，市场传言监管当局可能放松REIT的资产负债率顶限，以让它们有更大的喘息空间。
在2022年，衡量S-REIT股价表现的FTSE ST REIT指数全年下跌了15%，总回报率（包括股息）是负10.7%。今年以来，S-REIT的总体股价再下跌9.45%，总回报率是负4.6%。换言之，即使把股息收益考虑在内，投资者仍然亏损。
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另一方面，利率上扬缩小无风险政府债券收益与REIT股息收益的利差（yield spread）。据新加坡交易所的数据，在过去10年期间，REIT的股息收益率比10年期政府债券的收益率平均高出384个基点（或3.84个百分点）。这个利差可被视为投资者对投资REIT所要求的风险溢价（risk premium）。
目前，S-REIT的平均资产负债率是38%，最低的是27%左右，但也有不少是超过40%。在高利率的环境下，资产负债率越高的REIT，股价承受的压力越大。
美联储主席鲍威尔表明，利率会维持在“更高更持久”（higher for longer）的水平上。高利率对股市不利，尤其是仰赖借贷运作的REIT。更高更持久的加息，意味着REIT可能还有下跌的空间。
REIT的股价跌跌不休，不少REIT跌破了之前私下配售新股或附加股的价格，让后来者能以更低的价位进场。例如，丰树泛亚商业信托（Mapletree Pan-Asia Commercial Trust）以及ESR-乐高房产信托（ESR Logos REIT）的赞助人，先后以每股2.0039元及0.325元吃下未被其他股东认购的附加股。目前，它们的股价分别下跌至1.38元及0.275元。
其次，不少S-REIT在资本管理方面做了不少努力，以缓解利率上升的冲击。这包括提高固定贷款利率的比重、发售新股与变卖资产以降低资产负债率，并通过更多资产增值计划，提高原有房地产的价值与租金回报。利率高企也使S-REIT在收购资产时，会较为谨慎。
加息“更高更持久”冲击REIT
一旦资产负债比率超标，REIT就不能够增加贷款融资。它们可能会被迫甩卖资产，以降低资产负债比率。
另一方面，星狮地产去年曾经以每股0.70元的要约价，要将辉盛国际信托（Frasers Hospitality Trust）私有化，但在股东大会投票时以微差的票数败北。目前, 辉盛国际信托的股价跌至0.50元。
捕捉REIT反弹机会
高利率推高借贷成本，挤压企业盈利，并影响股息派发额。利率上涨也使房地产投资者要求更高的资本回报率，导致房地产的估值下跌。房地产估值下跌，又推高REIT的资产负债比率。
新加坡房地产投资信托（S-REIT）遭到持续卖压，股价从高峰回撤（draw-down）的时间已长达18个月，并接近2020年3月20日股灾的价位。
上星期一（10月9日），REIT的指数下跌至643点，是52周的低点。这个点位逼近了2020年3月20日股灾时的602点低位。当时正值冠病疫情暴发及阻断措施的推出，REIT在一个月内迅速回撤，暴跌近38%，但也很快收复失地。
过去52周，机构投资者在新加坡股市净卖出（买卖的差额）股票达22亿3390万元，其中S-REIT占了约一半，达11亿8130万元。“聪明钱”持续抛售S-REIT，进一步压低它们的股价。
REIT指数在2022年4月5日达到873点的另一高峰后，至今再也没有回到这个点位。上星期五，REIT指数是656点。在这18个月的回撤中，REIT总体的股价已下跌了近25%。
不过，新加坡不少REIT的大股东与赞助人（Sponsor）是大型的房地产商或政联公司。这些REIT的融资成本会比市值小的REIT低，面对信贷紧缩或倒闭的风险也较低。一旦利率见顶的迹象出现后，相信这些REIT的反弹会比较快。
然而，今年8月份的数据显示，S-REIT的平均预期股息收益率，比10年期政府债券的收益率只高出315个基点。利差缩小主要是政府债券收益提高所导致。在这情况下，若投资者仍然要求384个基点的利差或风险溢价，那么REIT的股息收益率就必须上升。
“更高更持久”的加息将持续提高S-REIT的融资成本，并推高资产负债率。根据条例，S-REIT的资产负债率不得超过45%。若它的利息覆盖率（当期盈利与当期利息开支的比率）不少过2.5倍，资产负债比率可提高至50%。一旦资产负债率超标，REIT就不能够增加贷款融资。
美国联邦储备局在2022年3月启动加息周期后，基准利率从0.25%至0.5%的区间迅速上涨至5.25%至5.5%，升幅达500个基点。虽然美联储在今年9月20日的会议上暂停加息步伐，但分析师普遍预测，今年底它还会再加息25个基点。
S-REIT月底将陆续公布业绩
在S-REIT的21年历史中，只有全球金融危机期间的回撤期比目前来得长。当时，REIT指数从2007年6月21日的1110点高峰回撤，直到2009年3月12日达到279点的低位，回撤期长达21个月，股价下跌多达75%。
股息收益率是股息与股价的比率。要达到投资者要求的股息收益率，要么REIT的股息派发额上升，否则就是股价下跌。目前，不少S-REIT的股息收益率达到双位数，那不是因为股息派发额提高，而是股价暴跌所使然。这影响投资者对REIT的兴趣，尤其是机构投资者。
S-REIT在本月底将陆续公布业绩，投资者可留意个别REIT在资本管理方面的动作是否成效、房地产的租用率及续约租金是否上升，以及股息派发的能力。此外，投资者也可参考新交所每周公布的机构投资者与散户的资金流动数据，以确定机构投资者在S-REIT的投资上，是否已开始转向。
