即便疫情期间有些租户缩减租用空间，郭纬立认为，信托反而可以把这些空间以更高的租金租出去，例如科技和媒体领域对空间需求强劲，金融服务业如银行、资产管理公司、私募基金公司等也推动了需求，最近甚至有传统行业如船运公司租下新空间。
同时，澳大利亚办公楼租约往往包括每年租金调整3%至5%的条款，以跟上通货膨胀的增速。
截至6月底，吉宝房地产信托的整体租用率为94.9%。信托旗下的莱佛士码头一号（One Raffles Quay）和海洋金融中心（Ocean Financial Centre）达100%租用率，澳洲珀斯的David Malcolm Justice Centre和墨尔本的Victoria Police Centre也是100%租出。
截至6月底，信托的贷款利率为2.84%，76%的贷款是固定利率。
在欧美办公楼面对空置率上升和估值下跌的当儿，新加坡和区域办公楼受远程办公的影响较小，租用率保持良好。
不过，信托依旧会以新加坡为核心市场，占比保持在至少70%至75%。
去年第四季本地租金调升高达23.4%
另一方面，短期租约则能带来租金上涨的空间。信托在新加坡的资产去年取得10%的租金调升率，其中第四季取得高达23.4%的租金调升率。郭纬立透露说，今年上半年信托签下的租约平均租金是每月每平方英尺12.35元，相较之下，今年到期的租约平均尺价为11.55元。
郭纬立说，相较多数资产位于新加坡的REIT，吉宝房地产信托的利息成本是最具竞争力的之一。
吉宝房地产信托（Keppel REIT）管理有限公司总裁郭纬立（51岁）日前在接受《联合早报》专访时说，在亚太地区，尤其是门户城市如新加坡，人们回办公室办公的趋势明显。
联储局加息周期前就发行债券 进行利率对冲
“如今我们工作的世界需要很多互动，虽然大家常常通过发信息交流，但这仍然比不上和客户面对面谈话。许多高管领导鼓励员工回到办公室工作。”
郭纬立预计，今年到期的租约也会取得良好的租金调升率。
办公楼质量如四周设施及连通性 是提高租用率关键
他说，与信托合作的许多大型机构员工反馈，希望回到办公室工作，希望办公室经理能够租用更多的办公空间。
谈到利率展望，他说，近期的数据显示，通货膨胀似已获得控制，“但我们不会坐等利率下降，而是积极管理，目前我们的焦点是资产管理，改善资产的的租金增长和回报率”。
郭纬立说，在澳大利亚，人们返回办公室上班的趋势比新加坡稍微慢一些。不过，过去两年来看，悉尼回办公室工作的情况要比美国纽约好得多。信托的房地产合作伙伴鼓励员工回办公室，大约每周一天到两天在家办公。
他举例，一家私募股权投资公司的高管指出，客户是为了他们的表现而付费，而当员工一起合作时公司的表现才最好。
郭纬立指出，利率上扬影响到各行各业，信托自身靠积极管理资本架构来应对，这早在美国联邦储备局加息周期前就开始。在2021年，信托发行了七年期的债券，票息率2.07%。2022年初，信托把固定贷款所占的比率从超过60%增加到70%以上。此外，信托也把握市场机会，进行利率对冲。
郭纬立说，日本是亚太地区最大的发达商业房地产市场，以稳定著称。其中，东京是个庞大的市场，即便是大阪市场也比新加坡大。长期来说，信托希望扩展在日本的投资。
KR Ginza II有八层楼高，净可出租面积3万7000平方英尺。信托今年7月宣布争取到一个从事再生能源方案业务的租户，占据其中1万4100平方英尺的空间，使办公楼的租用率从36.3%提升到近75%。这个办公楼的主要租户是数据通信和系统构筑NTT数据旗下子公司Netyear集团。
澳洲租约可长达25至30年 使信托更具稳定性
郭纬立也说：“疫情过去后，办公楼市场租户普遍追求质量，随着更多企业来新加坡设立办公室或区域总部，对办公室的需求持续增长。”
截至6月底，澳大利亚资产的加权平均租约达12.1年。相较下，新加坡和日本的加权平均租约为2.7年，韩国的是3.9年。
截至6月底，信托旗下资产总额92亿元，新加坡资产占79%，其次是澳大利亚（16.8%），韩国和日本各占3.3%和0.9%。
信托去年11月完成收购日本东京银座的一栋永久地契办公楼KR Ginza II，是信托首次进军日本市场。
在租金增长的推动下，信托上半年的净房地产收入增长0.4%至8990万元，但是利率快速攀升使得信托的借贷成本大增26%至3180万元，导致每单位派息下跌2.4%至2.9分。
除了市场本身的趋势和因素，郭纬立说，办公楼资产本身的质量是提高租用率的关键。这包括办公楼本身的质量和四周的设施，以及连通性。
他说：“我们需要短期和长期的租约，来捕捉租金的上涨空间，同时也取得长期的稳定表现。”
进军日本市场 收购银座办公楼租用率倍增至75%
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郭纬立说，韩国和日本回办公楼上班的趋势也明显，文化是背后一大因素，人们希望回到办公楼社交。
他举例说，信托在悉尼的办公楼8 Chifley Square，租用率从年头的逾80%推高到90%以上。他认为，到了年底，租用率若达到100%，也不令人意外。这是因为信托在冠病疫情期间投资升级，提升了为骑脚踏车前往办公的员工的浴室设施，并在底层增添了咖啡座。“这些努力带来了回报。”
澳大利亚办公楼的一大特点是长期租约，可长达25年至30年。例如David Malcolm Justice Centre是当地的地方法院，租约为25年。郭纬立说，这类租约在新加坡很少见，这让信托更具稳定性。
他表示，信托一向来善于优化资产组合，脱售较成熟的资产，用所得的资金来投入有更高回报率的较新资产。例如，信托于2021年以优越的价格退出澳洲布里斯班的投资，之后投资悉尼北部，争取更高的回报率。
