本地商用房地产交易额次季跌65%

亚太地区交易额下跌主要是受到中国所拖累，在经过两季跌势放缓之后，中国房地产市场又陷入低迷。去年，中国是亚太区最大的大宗房地产交易市场，今年第二季它的交易额却减少了近50％。撇除中国和办公楼市场在外，其他亚太市场只是微跌。

今年上半年国内大宗房地产交易同比滑落44％，由区域以外流入的资本也下挫67％。传统上，这类跨境资本都流向大型办公楼投资，尤其是日本、新加坡和澳洲市场，因此，缺乏办公楼交易是导致大宗房地产交易额大幅下跌的原因之一。

亚太商用房地产市场今年第二季保持淡静。由于资本价值调整不显著，加上办公楼投资匮乏，新加坡第二季交易额下跌65%至18亿美元（约24亿新元）。

MSCI旗下的MSCI Real Assets最新发布的第二季亚太商用房地产报告显示，产生收入的房地产交易达317亿美元，与去年同期相比减少40%。当中，日本市场交易额的跌幅最小，而新加坡和澳大利亚市场的交易跌幅则最大。

报告披露，虽然存在市场因素，办公楼市场下跌的主因是结构性转变多过高利率环境影响，就如中国和日本两个市场的利率保持稳定，但难逃下行的命运。相比之下，新加坡、印度和韩国的利率持续高企，却有合理水平的投资；这些市场的交易额只是比各自的五年平均低了10％至20％。

我国去年次季取得破纪录的交易额，但今年同期在缺乏大宗办公楼房地产交易的影响下，整体商用房地产的总投资额下滑65%。不过，在较小宗的分层地契办公楼和店屋交易的帮助下，交易数量有增加。今年上半年店屋的交易共有22宗，交易值达4亿8400万美元，不仅表现佳还写下纪录。

在我国，一些受瞩目的项目交易或许掩盖了大宗房地产交易的流动性紧张情况。例如，亚洲广场第一大厦（Asia Square Tower 1）和丰树安顺（Mapletree Anson）放盘几季仍然找不到买家，而小型办公楼和分层地契办公楼则被企业和私人买家抢购。

MSCI房地产研究主管格林—摩根（David Green-Morgan）说：“新加坡的投资活动远比发表的数据更具韧性。总体来说，新加坡仍是第二最活跃的大都会，也在今年连续两季蝉联跨边境投资的首选。虽然机构投资者今年较不活跃，新加坡安全避风港的地位仍受企业和私人买家青睐。”

以不同房地产类别来看，公寓是唯一同比取得增长的市场，反之，办公楼则是重灾区，多数市场今年首两季的收益率被压缩20至40个基点。由于利率继续攀升，交易活动相对温和，说明买家和卖家的价格预期差距仍然显著。

在亚太区六个主要办公楼市场中的四个，买卖双方的价格预期差距很大，只有新加坡和韩国的价差有所收窄。因为两个国家的基本面强，包括供应有限和租金延续增长，因此价格只是些稍微退低。

报告指出，过去几个月的通货膨胀情况有所缓解，利息调升步伐也有所放慢，促使一些亚太市场的交易势头有所回升。不过，亚太主要市场的资本率扩张的幅度仍然不及美国、英国和多数的欧洲市场。