虽然新股发售价比当时的股价有4.5%的折扣，但是在配售新股后，它的闭市价不曾越过1.12元，还曾一度跌至0.875元。换句话说，机构投资者没有从那次的新股认购中获利。
融资成本提高，压低了REIT的利息覆盖率，有些REIT的ICR已经低过2.5倍，意味着他们的资产负债比率不得超过45%。与此同时，高利率和贴现率导致资产估值下跌，推高了资产负债比率。蜡烛两头烧压缩了REIT的融资的空间。
房地产投资信托（REIT）是集体投资计划，它的资金来自股东的股本和贷款。REIT除了支付贷款利息之外，还必须每年将90%的净盈利分配给股东（在集体投资计划下，投资者称为单位持有人，Unit-holder），因此它没有太多的留存盈利。它是通过举债及再融资，收购资产或偿还贷款。
延伸阅读
金融管理局发布的《集体投资计划守则》规定，REIT的资产负债比率（aggregate leverage，债务总额与资产价值的比率）不得超过45%。若它的利息覆盖率（interest coverage ratio，简称ICR，指当期盈利与当期利息开支的比率）不少过2.5倍，资产负债比率可提高至50%。一旦资产负债比率超标，REIT就不能够增加贷款融资。
这五个工业房地产的估值是3亿3040万元。E-Log以3亿1350万元脱手，比资产估值低了5.1%。它也为买方提供36个月的租金支持，估计达480万元。在扣除脱售的相关费用后，E-Log在这宗交易亏损3070万元。
凯德雅诗阁新股售价高过市价
在低利率的时代，融资成本低使REIT通过频繁收购，以壮大资产规模及提高股息。此外，即使是素质较差的资产，租金回报率仍然高过融资成本，REIT没有脱售资产的紧迫性。当时，REIT一般上唯有在获得可观的资本收益，才脱售资产。
REIT频繁发行新股，发售价越来越低，进一步压低股价，并使认购上一轮新股的投资者蒙受损失。这影响投资者对认购新股的信心，也加剧REIT筹集股本资金的难度。
今年8月初，凯德雅诗阁信托再度发行新股筹集3.03亿元资金，包括私下配售新股筹集2亿元和优先发售新股筹集1.03亿元。私下配售新股的价格订在1.043元，也是处于预示价区间的低端。虽然这次的新股售价比去年的1.12元低，但凯德雅诗阁信托的股价目前已跌至每股1.01元。 机构投资者依然无利可图。
除此之外，REIT也纷纷为股东提供以股代息（scrip dividend）的选项，以节省现金开支。
E-Log亏损脱售资产套现
REIT的融资途径包括银行贷款、发行债券、发售新股，以及脱售资产。在低利率和货币宽松的时代，REIT轻易地获得低利率的银行贷款或以低票息发行债券融资。融资成本低，推高了租金回报率。REIT积极地收购 “可提升收益”（yield accretive）的资产，以扩大资产规模与提高股息。但这也推高了REIT的债务及利息开支。
面对融资成本提高和融资空间缩小的挑战，更多的REIT相信会以脱售“非核心资产”为名，积极套现。至今为止，亏损脱售资产套现的REIT还不多。但REIT要像过去一样从脱售资产中获取可观的资本收益，也不太可能。
REIT的资本结构和金管局对资产负债比率的规定，意味着REIT必须确保融资途径畅通，融资成本也应比租金回报率低。这不仅影响股息的派发，甚至关乎REIT的存亡。
虽然利率有见顶的迹象，但融资成本相信会维持在高水平。这正考验REIT管理层的资本管理能力。
在目前高利率的时代，REIT在收购资产时较为谨慎，并且积极脱售“非核心”或租金回报率较低的资产。今年6月，ESR-乐高房产信托（ESR-Logos REIT，简称E-Log）以低过资产价值脱售新加坡的五个工业房地产，引起投资者关注。
E-Log指出，这五个工业房地产属于非核心资产，所剩的地契期限很短，重新发展的潜能不大。此外，利率今年内已经上涨超过100个基点，对房地产估值造成负面的影响。在利率持续攀升下，亏损脱售资产是为了避免承受房地产估值继续下跌以及地契期限缩短的双重冲击。
随着银行利率和债券收益率急速攀升，更多REIT可能通过筹集股本资金（Equity Fund Raising，简称EFR）融资，以确保资产负债比率不会超标。但从最近两个REIT的融资例子显示，这个选项也面对阻力。
理论上，新股股价应比市价低，才能吸引到投资者认购。此外，在新股发售后一段时期内，股价应持续高过新股售价，才能赢取投资者对REIT筹集股本的信心。但事实不然。
凯德雅诗阁信托（CapitaLand Ascott Trust，前称雅诗阁公寓信托）去年8月私下配售新股，筹集1亿7000万元，每股售价订在1.12元，在预示价区间的低端。当时，它没有优先发售新股给现有股东。
筹集股本资金有两个方式：一是“私下配售”（Private Placement）新股给机构投资者；另一个是按持股比例“优先发售”（Preferential Offer）新股给现有股东。
自2022年3月以来，美国联邦储备局启动新一轮的加息，基准利率从零飙升至目前的5.25%至5.5%的区间。新加坡也紧随美国，进入高利率的年代。银行贷款利率和债券收益率上升，不仅提高REIT的融资成本，也增加了融资的难度。
接下来，凯德雅诗阁信托将以每1000股发售29股新股的比例，优先发售新股给现有股东，每股售价1.025元，也是比目前公开市场的股价高。新股认购日期是8月16日至24日。除非股价在这几天显著超越发售价，否则新股的认购率相信会很低。
宏利美国房产信托（Manulife REIT）是最近的例子。由于债务高和资产价值减值，它的资产负债比率已经越过50%，处境岌岌可危。
