他说，新加坡政府积极招商引资，而且经商生态系统良好，还有许多优秀人才，吸引不少大型外国企业投资。“我认为，新加坡在高增值领域定位非常好，成功吸引了生命科学、先进制造业、制药和医疗保健领域等跨国企业。它在这方面取得的成功主要因专业技能人才和跨行业、技术基础设施和学术界建立的生态系统。”
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他认为，不应该偏重于澳洲或新加坡的业务，而是要在两地业务之间取得平衡。他预测，两地的业务比重可能会演变成40%对60%，但至于哪一个市场的占比会较大，则要视当地的房地产素质而定。
“我们在澳洲的三处房地产，主要出租给Woolworths和澳都斯（Optus）等实力雄厚的当地公司，剩余租赁期在八年至10年。与拥有租赁房地产的本地房地产行业相比，澳洲房地产是永久地契项目，因此收益率通常较低。”
宝泽的最新业绩表现不俗，截至3月底的全年每单位派息增加5.1%至9.944分；可派发收入增加6.5％至7162万元；净房地产收入增加18.7%至1亿2251万元。第四季每单位派息上扬2.5%至2.654分。
宝泽对部分房地产展开了资产提升计划，为建筑增值。
本地制造业陷入萎缩可能影响工业房地产的需求，但以工业房地产业务为主的宝泽亚太房地产投资信托（AIMS APAC REIT）受到的影响似乎不大。
黄家杨说，现有单位持有人和新的单位持有人都参与认购。这项集资活动将加强宝泽的资产负债表，肯定能为确定的资产提升计划、未来可能进行的资产提升计划、发展项目和收购项目提供资金。
黄家杨说：“新加坡的经商环境稳定，收益率基本上稳定。目前，由于地缘政治紧张局势使到全球供应链重组和新加坡当前的供需失衡，现代物流和高规格工业房地产的租赁情况大致上正面。澳洲的土地面积较大，有时候需要较长时间才能租出去，但租金每年都有上涨空间。
宝泽的保荐公司宝泽金融集团（AIMS Financial Group）在中国已建立市场网络，所以接下来到中国开拓业务是自然不过的事。
“电子商务领域的客户预料仍将是我们房地产组合的一部分，但就空间或收入贡献而言只占很小的比例。因此网购下滑对我们的影响非常小。”
对任何房地产业主来说，租户就就是最大的客户，而维持一个能抵御经济不景气的租户组合，是保障公司安然渡过艰难时期的关键。
整体租用率98%历来最高
在澳洲的这三个房地产项目，租户都签署长期租约，因此租金收入非常稳定。在新加坡的项目主要在进行包括资产提升、租户续约，以及租金调升。
宝泽在6月初以每单位1.214元的价格私下配售5770万个新单位，另外也以每单位1.189元发行2540万个不可弃权优先献售单位，两个发行价都处于预估价格范围的低位。发行新单位是为了筹集1亿元，用来提升资产、重新发展项目和收购计划。
冠病疫情期间，网络购物盛行，电子商务业者的物流需求很高，工业房地产投资信托成了投资者的最爱。如今安全措施已解除，消费者重回实体店购物，网购生意大不如前，业者对货仓的需求也明显下滑。
今年42岁的黄家杨是出生于马来西亚的澳大利亚公民，同时是新加坡永久居民。他在2021年出任宝泽亚太房地产投资信托管理公司总裁之前，曾担任宝泽投资部总监。
宝泽亚太房地产投资信托管理公司总裁黄家杨接受《联合早报》访问时认为，新加坡的优良经商环境能吸引更多国际企业投资，接下来两年的工业房地产前景预料会保持良好。
黄家杨说，宝泽会为一个项目进行提升并重新定位，希望能吸引一家《财富》世界500强的企业长期租用。另外还有一个屋龄约10年至15年的项目，将在两三年内逐步提升以提高租金。
宝泽也受到些许影响。黄家杨透露，一小部分的租户租用货仓囤积生活必需品，而这方面的租赁需求稍微放缓，但他不认为会完全消失。
除了推动现有项目的租金收入，宝泽也在考虑收购位于澳洲悉尼和布里斯班的四个工业项目。可是宝泽目前在新加坡的项目价值占整体的64.1%，而澳洲的项目价值占整体的35.9%，若在当地收购更多项目，这个比率可能会出现较大变化，澳洲的项目可能成为宝泽的核心业务。
黄家杨还说，每个领域都会经历上行和下行周期，而现在工业和物流蓬勃发展对宝泽有利，至于接下来的发展则难以预料。不过，以目前来看，租金已经回升，利率涨势趋缓，是时候探讨重新发展一些项目。
解封后网购生意不如前 但货仓空间占业务很小比例
宝泽在新加坡有26个房地产项目，在澳洲有三个项目，截至今年底的总价值达22亿元，加权平均租约为4.4年。
我们确定的其中一个项目，根据附近其他竞争者的工业项目，目标是在完成建筑升级工程后获得30%的租金涨幅。”
经济前景不明朗可能导致一些租户暂停扩大业务计划，甚至可能缩小货仓或厂房面积，但房地产业主依然能通过提升设施为建筑增值，从而提高租金收入。
值得注意的是，宝泽房地产组合的整体租用率高达98%，为历来最高水平。
展开资产提升计划为建筑增值
宝泽的租户来自不同领域，包括电信业、数据中心、生命科学和先进制造业。其中，生命科学业者和先进制造业者对厂房的面积需求有所上升，而这些业者需要货仓存放产品，这样一来，宝泽的工业房地产和货仓业务都能获益。
物流业展望良好，目前是迅速扩充物流房地产的最佳时机，但黄家杨认为，应该按部就班，稳步扩展生意，原因是以宝泽目前的规模来看，不宜同时进军多个市场。澳洲和新加坡处处是商机，足以让宝泽取得增长，因此应该在新加坡和澳洲扎稳根基，然后在适当时候扩展到中国、日本等市场。
