利率高企与经济衰退双重压力
在2022年，REIT的总体股价下跌15%，总回报率（包括股息）是负10.7%。相比较下，海峡时报指数上升4.1%，总回报率是正8.4%；市区重建局私宅价格指数上升8.6%。 REIT的表现不如蓝筹股及私宅价格。
REIT每个季度或每半年发放股息，乃是追求被动收入者理想的投资工具之一。在过去多年的低利率环境下，银行的定期存款利率微不足道，REIT的股息收益率尤其诱人。REIT成为不少小投资者的长期投资。
星展集团研究在最近发布的报告指出，美联储今年5月份的加息可能是这一轮利率上升周期最后的一次。利率敏感且股价表现相对疲软的本地REIT将开始转好，迎头赶上。
利率迅速推高，引发经济衰退的忧虑。这对REIT租用率与租金调升，都有不利的影响。其次，高利率将使REIT放缓收购资产的步伐，并转向脱售资产以降低负债率。这将压缩股息上升的空间。此外，高利率导致信贷紧缩，本地股市的一些REIT正陷入困境，前景岌岌可危。
股息收益率是股息额与股价的比率。在本地股市中，有些REIT的股息收益率高达30%。那不是归功于股息额增加，而是股价下跌所使然。这些REIT的风险很高，只适合短炒。
REIT总体的股价已下跌不少，在估值上相当诱人。不过，它们正面对强大的逆风，尤其是高利率的冲击和经济衰退的隐忧。疾风知劲草，有实力的REIT通常背后都有强大的保荐人（sponsor）或大股东。
REIT先后受冠病疫情、俄乌战事以及利率急速上升的冲击。2022年3月，美国联邦储备局启动加息周期，在短短的15个月内，基准利率从近乎零至0.25%上涨到5%至5.25%。
REIT都通过借贷融资，因此对利率非常敏感。利率急速上涨，使REIT在再融资、锁定固定利率，以及使用对冲工具时，必须支付更高的费用。这将降低REIT的可分配收入以及股息。
在高利率的环境下，REIT要通过发行债券或附加股融资，将面对更大的困难。负债率接近政府规定上限的REIT，如新达信托（Suntec REIT）和宏利美国房产信托，可能要脱售资产偿债。
它也指出，上一轮的利率上升周期是在2015年12月至2018年12月。当时，即使利率上扬，本地REIT的总体回报率仍然上升达13%。在利率停止上升后的半年内，总体回报率上升至18%。在这一轮的利率上升周期，本地REIT的总体回报率已下跌14%。它预料，美联储停止加息后，历史也会重演。
她指出，本地股市有30多个REIT（编者按：最新数据是42个）投资于不同类型的房地产，供有兴趣的投资者选择。投资者无须去购买大块头的房地产资产，因为当他们须要套现时，这些资产可能难以脱售。
REIT在本地发展迅速，良莠不齐。2019年5月上市的美鹰酒店信托（Eagle Hospitality Trust），不到一年便宣告破产，导致投资者血本无归。
4月26日深夜，政府宣布新一轮的房地产降温措施，大幅调高额外买方印花税三至30个百分点，引起坊间热议。紧接着，淡马锡信托基金会主席何晶在她的脸书上贴文，呼吁有意投资房地产者 “放心啦！”（Relax lah！），因为他们还有其他投资选择，那就是房地产投资信托（简称REIT）。
何晶深入浅出地道出REIT投资的优点。本地股市在2002年迎来首个REIT后，目前已增加至42个，总市值约1000亿元，占整体股市的12%。除了日本以外，新加坡是亚洲最大的REIT市场。
其次，本地股市上市的REIT根据投资组合的风险程度，提供4%至超过10%不等的收益率。REIT的投资者无须一开始就掏出一大笔的钱，并且还可投资于一揽子的REIT挂牌基金（ETF），以分散风险。
投资顾问公司GCP Global执行主席叶忠英最近在他制作的视频中指出，过去七年，本地股市共有13个新的REIT上市（不包括上述倒闭的美鹰酒店信托）。在这13个REIT中，只有星狮物流商产信托（Frasers Logistics & Commercial Trust）的股价高过首次公开售股（IPO）的发售价，其他12个目前的股价都跌破发售价。
此外，两个中国房地产REIT及商业信托无法如期偿还债务，使股价受到巨大压力。运通网城房产信托（EC World）的股价从IPO发售价的0.81新元下跌至0.295新元；大信商用信托（Dasin Retail Trust）则从0.80新元下跌至0.128新元。
本地股市REIT的表现，反映全球REIT所受到的压力。在2022年，澳大利亚股市的REIT，总回报率下跌20.4%；香港及美国股市的REIT分别下跌23.7%及24.5%。
其中，美国商用房地产REIT的股价，跌得尤为惨烈。宏利美国房产信托（Manulife REIT）的IPO发售价是0.83美元，上个星期五下跌至0.142美元，跌幅近83%；Prime美国房产信托的股价比IPO发售价下跌76%；吉宝太恒房产信托（Keppel Oak Pacific）下跌64%；亚腾美国酒店信托（ARA Hospitality Trust）下跌60%；美国汉普郡联合房产信托（United Hampshire US REIT）下跌47%。
股价下跌抵销股息收入
另一方面，无风险的政府公债收益率上升，拉近了它与REIT收益率的差距；投资者要求更高的REIT收益率，则使REIT的股价下跌。
延伸阅读
除了利率，强劲的新元也影响本地REIT的表现。在40多个REIT中，有37个REIT在海外拥有资产，其中17个的资产全在海外。这些REIT通过对冲工具，也只能减缓汇率的损失。
然而，在2015年至2018年的上升周期，美联储花了三年的时间才加息2.25%。可是，在这一轮的加息周期，基准利率在15个月内已上升到5%至5.25%。即便如此，通胀率仍然远高过美联储的目标。它不太可能如市场预期般，在年底开始减息。
投资总回报不仅是股息收入，也包括股价的表现。叶忠英在回应本栏的提问时指出，过去三年REIT总体的业绩表现以及七年来上述13个REIT的股价显示，REIT渐渐失去长期投资的吸引力，有些甚至损害股东的权益。
