因此在选择信托时的另一个考虑因素，是信托有多少债务属于固定利率的，比率更高有助在利率升高的环境下缓解利率上涨对利息支出的影响。

华侨投资研究的李彩莲将S-REIT分为六个类别，包括办公楼、工业、零售、酒店、数据中心及其他。

截至12月7日，反映新加坡房地产投资信托（S-REIT）股价走势的富时海指房地产投资信托指数（FSTREI）显示，S-REIT今年以来下挫约14.1％。相对而言，新加坡海峡时报指数的涨幅为4.1％。

FSMOne.com研究及投资组合管理部高级研究分析员杨慧诗建议投资者，应关注信托的加权平均租赁期限（WALE），更长的WALE意味着信托的收入锁定期更长，能为投资者提供收入保障，尤其是在经济衰退期间。

投资REIT三种风险

迈入2023年之际，由于盈利和市场派息预测有进一步下修的空间，李彩莲对S-REIT领域明年上半年的展望保持谨慎态度。

辉立证券研究部投资分析师陈润雄说，在高利率的环境下，信托的利息支出或许会增加，进而影响它们可派发给投资者的每单位派息数额。高利率环境也让增值收购成为挑战，因为信托须支付更高的借贷利息，但它们通过租户得来的租金收入或许不足。

第二，REIT也面临稀释风险（dilution risk），因为它们须筹集资金进行收购。单位持有人的股权可能被稀释，导致每单位派息（DPU）大幅下挫。

REIT投资于房地产项目，这些资产带来的收入（主要是租金收入）会定期派发给REIT持有者。

她指出，每单位派息可为信托投资者提供信托收益率的预示，但更高的收益率并不意味着信托是更好的，投资者也要关注信托所经营的领域、投资组合规模，以及能影响未来派息的其他驱动因素和风险。

华侨投资研究公司总经理李彩莲接受《联合早报》访问时说，从10月21日至12月6日，富时海指房地产投资信托指数已从低谷上涨11.1％，取得显著的复苏。

高利率不利REIT

受访分析师认为，高利率对REIT产生负面影响。李彩莲说，从富时海指房地产投资信托指数的价格反应可以看出，近几个月的利率上调对S-REIT造成严重打击，指数分别在今年9月和10月大幅下滑。

她指出，投资REIT与其他股票一样具波动性，主要风险包括全球经济疲软、地缘政治风险、高利率和通胀、租用率波动或主要租户不续约、员工和公用事业成本等营运费用升高、负债率（gearing）等。

辉立证券的陈润雄则看好酒店领域的REIT，因为旅游需求的反弹预计能支撑客房平均收入（RevPAR）的复苏，而客房平均收入的增加有利于酒店信托的营收。迈入2023年之际，中国全面重新开放、持续的积压旅游需求（pent-up demand）和日本近期的重新开放，有助于提振客房平均收入，这也是酒店信托强劲复苏的下一个阶段。

首先是再融资风险，由于REIT负债表的杠杆高（highly geared），它面临无法获得再融资的风险，造成它有可能被迫出售一些房地产。

明年可关注哪些REIT？

酒店信托的表现较为突出，主要是因为多数主要经济体已重新开放，旅游业也预计取得复苏。

“利率在短期至中期内料居高不下，这将继续拖累REIT的短期表现。”

在评估信托管理人是否有审慎管理资本方面，李彩莲关注的因素包括信托的综合杠杆比率（aggregate leverage ratio）、利息覆盖率（interest coverage ratio）、借贷对冲比例和2023／24财年有多少债务到期。

因此，投资者在选购REIT时须考虑的数个因素，同项目的出租情况有很大的关联。

卢瑞斌认为，除了增加融资成本，更高的利率也会对REIT的估值产生负面影响。若投资者可通过较低风险的定期存款，或收益率约为4％的六个月国库券（T-bill），得到相同或稍微较低的收益，他们或许会重新思考是否要投资REIT。

临近年底，即将收到花红的你或许在寻找一些投资机会。本期《理财新手》介绍本地股市最热门的选项之一——房地产投资信托（REIT）。投资专家讲解投资REIT可能面临的风险、选购REIT时应考虑的因素、高利率对REIT的影响，以及明年可关注哪些REIT领域。

杨慧诗则指出，可用市账率（price to book ratio）来判断信托的交易价高于或低于账面价值。不过，她警惕，以折价交易的信托仍可能继续以折价交易，反之亦然。况且，在经济衰退期间，市账率或许不是准确的估值指标，因为房地产重估亏损或许还没被记入账簿内。

马来亚银行的卢瑞斌认为，在经济风险加剧的情况下，应考虑医疗保健、零售等防御性更强的领域，或是有多元化租户组合和强劲资产负债表的更大市值REIT。

马来亚银行集团财富管理首席投资官卢瑞斌建议投资者关注REIT的负债率，更高的负债率意味着杠杆率更高，有较少的债务空间（debt headroom）扩展业务；新加坡金融管理局规定S-REIT的负债率不可超过50％，确保信托不会过度杠杆。

考虑到市场普遍预计美国会在明年陷入经济衰退，李彩莲偏好保荐机构（sponsor）实力雄厚、资本管理谨慎的高质量S-REIT。

另一个是出租率，更高的出租率意味着信托的租金收入更高。

按照这样的归类，数据中心信托今年以来的跌幅最为显著，平均下挫42％。酒店信托的表现却优于大市，今年以来仅下挫7.8％。

例如，租户的组合是其中一个因素，也就是说信托是否有多元化的租户，或仅依赖一个主要租户。若是后者，投资者可能面临更高的投资风险。

第三是利率风险。利率升高可以影响房地产价值，导致房地产重估亏损（revaluation losses）、账面价值（book value）下滑，进而使股价走软。利率升高也会导致偿债成本增加，可派发给单位持有者的收入减少。

FSMOne.com的杨慧诗分享了REIT面临的三种风险。