此外，考虑到近年来疫情改变了酒店顾客的住宿习惯和需求。信托与时俱进，及时调整现有的住宿设施和布局。
与长租公寓相比，雅诗阁公寓信托对学生宿舍投资还不足两年。目前，信托共运营八处学生宿舍，其中七处在美国，一处在日本，这些宿舍主要面向当地学生。与澳大利亚和英国等更依赖国际学生的学生宿舍市场相比，这些学生宿舍即使在疫情期间也保持了很高的入住率。
这群人乐于和别人一起参加活动，他们中有学生、外派人员、起步公司的创办人等。公寓除了提供“共享”设施，如“共享”厨房，让他们可以享受一起烹饪和分享食物的乐趣外，也专门设置了可预订的工作室和会议室。这样，他们不必再费周折去另找工作场所。
张如玲说：“我们对长租公寓不陌生，信托上市一年后就开始对它的投资。近几年，我们也转向投资学生宿舍。在整个疫情期间，这两类投资组合已被证明具有韧性。”
提供更多的设施不等于增加运营开支。在通货膨胀压力下，合理降低运营成本显得尤为重要。张如玲说，除了日用品开销以外，员工成本和电费在信托运营中受通货膨胀影响最大。
那么，雅诗阁公寓信托是如何选择稳定收入资产的呢？张如玲说，信托拥有一套成熟灵活的评估系统，根据不同区域和资产类别有针对性的布局因地制宜。
住宿时间的延长，也改变了顾客对住宿环境的选择。“服务式公寓比传统酒店越来越受到长租顾客和家庭的欢迎，因为它可提供更大的居住活动空间，尤其是疫情隔离期间。”
雅诗阁公寓信托首席执行官张如玲接受《联合早报》访问时说，信托的首要任务是充分发挥多元化投资组合优势，提高稳定收入的投资组合比率。
为满足需要大空间的顾客，张如玲说：“我们独具匠心地多安装一扇大门，把走廊尽头的两个房间升级成套房。这样，有家庭的顾客可以同时拥有工作和生活的空间。”
此外，“共享”成为住宿流行的又一新模式。“个人和结伴出行的游客，特别是年轻人，热衷于社区式的共享空间。”
除了高入住率，张如玲强调：“租金增长也很强劲。在美国的学生宿舍，预计今明年的年租金同比增长可达8％。”
但是，服务式公寓与传统酒店相比，因以自主服务为主，减少了人工开支。“首先，服务式公寓不设每日客房服务，房间打扫每周仅一两次。其次，共享厨房取代了餐厅。还有，由于顾客住宿时间延长，入住和退房的工作量大大减少，前台人员可以空出时间去处理别的事务。”
雅诗阁公寓信托为亚太地区最大的酒店管理信托，总资产达76亿元，遍布15个国家。
虽然通胀导致电费大涨，但减少客房服务和取消餐厅后，用电量大幅减少；且按住宿要求，公寓电费设使用上限，超出的部分顾客自付。况且，住宿费的上涨幅度也远超电费的增长。
她说：“如果投资组合没有多元化，疫情期间会受到严重冲击。”投资组合中长租公寓和学生宿舍带来的稳定租金回报，让信托加大了稳定租金收入资产的投资。
雅诗阁公寓信托（Ascott Residence Trust）接下来将继续深耕长租公寓和服务式公寓，同时加大对学生宿舍的拓展，以更好地给股东带来持续稳定的收益。
张如玲指出，上述投资组合在经济不确定的环境下，为信托带来收入弹性。待九处房产地业务完成收购后，它们的营收在信托毛利润中占比将从69％上升到71％。
信托评估系统成熟灵活 布局因地制宜
作为雅诗阁公寓信托的主要投资组合，酒店和服务式公寓主要有两种租户，即主要租约租户（master lease）和管理合同租户（management contract），前者自主经营不与信托分享收益，后者与信托的合同包含营业分成。信托与两种租户的合同都有最低租金保证，最低租金保证不与租户营业收入挂钩。“我们一直努力提高最低租金保证的占比，为信托带来稳定的收入来源。”
信托从2007年在日本投资第一家长租公寓以来，最近两三年扩大至14家。截至今年上半年，长租公寓的入住率在95％以上，平均租期约两年。
“在亚太地区，资产选在有强劲市场需求的门户城市。信托会通过人口统计数据，来确保投资落户一个人口正增长的地区。在学生宿舍选择方面，除考虑大学排名外，大学自身的扩招能力和宿舍离学校的距离也是考虑的重要因素。”
鉴于长租公寓和学生宿舍的稳定回报，信托将进一步扩大对它们的投资。上个月，信托宣布将要购买的九处房地产中，有六处属于这两类。一旦交易完成，两类房产占总投资组合比率将从现在的17％提高到19％。张如玲说：“我们的中期目标是提高至25％到30％。”
“其中四处在美国和一处在日本的学生宿舍，直到下一学年的房间已全部预租。在美国的另外三处预租率也超过95％。”
首先，疫情以来，受隔离政策和机票紧张等因素影响，顾客的平均住宿天数较前明显增加，使得工作和休闲结合的被动旅行（Bleisure）住宿模式悄然盛行。张如玲说：“可能因机票昂贵，之前短期逗留一两天的顾客群，现在基本都增加至五天或以上；而之前住宿五天的，现在会延长至两周。他们会在工作结束后，多留几天在当地旅行。”
