时间点抓得这么准，是靠运气还是功力？或许，两者都有。但在一只股投下百万元，也要有勇气与财力。
叶忠英：
危机是最好学习机会
在2014年，它的股价回跌至1.65元，他买回所有脱售的股票，因为它的基本面，包括租金收入以及DPU保持增长势头。在2015年8月，股市出现另一轮调整，他增持股权至170万股，到了2019年，他的持股增加至212万股，而平均成本价是1.70元。
叶忠英表示，加持股权的原因之一是星狮地产信托的每股净资产持续增加，到了2019年达2.21元，这反映了管理人在资产增值的能力。
这本新书名为《投资REIT赚取百万元》（Making Your Millions in REITs），作者是热衷投资REIT的叶忠英，在股市圈内人们比较熟悉的是他的英文名字Gabriel Yap。他目前是星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）与腾飞印度信托（Ascendas India Trust）的20名大股东之一。
REIT无须缴交公司税，但是它必须把至少90%的盈利派发给股东。对于投资者而言，REIT的吸引力在于它定期派发股息，而它的股息收益率（股息除以股价）也比其他股票或债券债息来得高。
星狮地产信托于2006年以每股1.03元首次公开售股后，叶忠英便是20大股东之一，直到今天。不过，在这期间，他趁股价出现激烈波动时套利及吸购。
本地股市的房地产投资信托（REIT）发展迅速。从2002年7月第一只REIT上市以来，目前共有43只REIT，总市值超过1000亿元，占本地股市总市值的12%。REIT的交易也相当活跃，平均日成交总额达3亿1500万元，占本地股市总成交额约20%。
股息派发是否持续增长
是衡量REIT表现最好指标
叶忠英指出，REIT需要把盈利的至少90%分发给股东，留存的现金不多。REIT管理人若在收购资产时过于激进，一旦融资出现困难，股价便会暴跌。此外，在经济情况恶化时，REIT要脱售资产并不容易，并且可能要削价求售。
2008年全球金融危机，星狮地产信托的股价暴跌至0.47元，到了年底在0.6元的价位徘徊。叶忠英发现，尽管股价暴跌，但是星狮地产信托的房地产收入、DPU以及净资产价值还是上升，而负债率则下跌。因此，他在那个时候增持股权，把平均成本拉低至0.6元以下。
叶忠英在书中给予投资者两个建议：一是耐心等待股市恐慌时大举进场；二是不要与REIT动真情，见好就收。在股市中，投资者总有机会在股价调整时，买回所有脱售的REIT，或比以前的更多。
然而，最近出版的一本新书指出，冠病疫情来袭，导致不少REIT削减股息。此外，截至今年6月底，在过去10年期间上市的22只REIT中（排除四个已经私有化或合并的REIT），只有五个的股价高过它们的首次公开售股（IPO）发售价。其余的17个跌破发售价，其中六个的跌幅超过40%。
股市有句谚语，“会买的是徒弟，会卖的是师傅”，用以说明买股票的决定相对容易，而卖股票的时间点则难以掌握。叶忠英以他买卖星狮地产信托的经验，阐述售股的策略。
REIT的管理人在收购资产时，总是声称收购资产的租金回报率高过股息收益率，因此收购对收益具有增值作用（yield accretive）。不过，叶忠英指出，投资者应关注的是，DPU是否会增加（DPU accretive）。
第三，REIT的价值反映它持有的资产以及保荐人的素质。一般上，REIT除了通过对原有的资产进行增值之外，也通过收购资产壮大规模。
叶忠英认为，股价与DPU增长率有点反常，而且估值也创新高，难以为继。他以2.20元的价位脱售，每100万股赚取160万元。
他强调，危机是最好的学习机会，也是赚取大钱的最好时机。当危机出现时，市场的不确定性达到极点，导致投资者感到茫然及恐惧。在这个时候，投资者急着为许多未知寻找答案，但偏偏在这个时候是没有确切的答案。投资者必须判断危机是否会进一步恶化，并分析股价是否已经充分反映了危机的冲击。
市场拾遗
今年2月，星狮地产信托的股价冲破3元，他决定套利，每100万股赚取130万元。同样的，脱售的理由是该股的股价已超过了他的估值。在他脱售股权后不到一个月，全球股市因冠病疫情而暴跌，星狮地产信托在4月份跌至1.64元，比他在2月的售价低了42%。他又重新买回这只股票。
叶忠英指出，REIT在股市交易意味着它面对与股市投资相同的风险。其实，在2008年的全球金融危机以及今年3月的股灾时，REIT的跌幅比其他股票大。他表示，在危机出现时，REIT并非是低风险投资，也无法取得投资组合分散化的效果。因此，投资者在危机来临时必须及早削减不太好的REIT，并灵活捕捉REIT强力反弹的机会。
此外，REIT通过收购房地产以及资产增值提高股东价值，从而推动股价上升。股息派发的稳定性加上股价上升的潜能，使REIT被视为风险较低以及分散风险的投资工具。
在危机时，股价不一定会趋近股票的内在价格。这个时候，基本面与技术分析都得靠边站，而经验变成输赢的关键。投资者与短线交易者必须在很短的时间内，应对市场贪婪与恐惧的剧烈摇晃。
金融危机后，星狮地产信托的股价回升，并在2013年4月越过2.20元。在四年半的时间，股价上涨了267%，而DPU的增长率也达到上市以来的最高点。
其次，衡量REIT表现的最好指标是每股的股息派发（Dividend Per Unit，简称DPU）是否持续增长。REIT在收购资产后，租金收入或可派发盈利增加，但DPU若没有跟着增长，意味着REIT以巨大的折扣价发行附加股，摊薄了股东的权益。