廖良发不排除将空置大楼重新发展成建后出租（Built-to-Rent）的住宅，但目前优先考虑学生宿舍。靠近苏格兰邓迪大学（University of Dundee）的Lindsay House，有可能是信托第一个改建成学生宿舍的资产。
根据英国政府就业和养老金部规定，如果搭乘公共交通到就业中心，行程不得超过20分钟。因此，大部份就业中心都位于市区内或主要街道上，这些地点也适合学生居住。
九成七租约2028年到期 料12至15个月内完成更新协商
马来西亚的双威集团子公司Sunway RE Capital借着认购额外的优先献售单位，持股从5.8％倍增至11.2％，成为信托第二大股东。
信托的赞助机构之一Sunway RE Capital在布里斯托尔（Bristol）、曼彻斯特（Manchester）、谢菲尔德（Sheffield）和南安普敦（Southampton）拥有五个学生宿舍资产，分析师预测，这些资产日后有可能被信托收购。
信托另外正在评估脱售位于卡菲利（Caerphilly）的Crown Buildings。
2024年初，有几只新加坡房地产投资信托因资产负债率过高，不符合监管规定，或利息覆盖率过低，无法获得银行融资等因素，宣布暂停派息。
加入英利房托之前，廖良发是联实全球商业房地产投资信托（Lendlease Global Commercial REIT）的首席财务官。两只信托的市值相差甚远，英利只有联实的大约十分之一。
信托已经和英国政府就更新租约展开协商。廖良发估计，大约12个月至15个月内可以完成协商。为避免未来再遇到同样问题，英利房托将根据不同地点的大楼使用率，签订期限长短不一的租约。
廖良发在加入英利时，曾承诺董事会将花至少半年时间，亲自到英国了解旗下的资产。他上任后，也立刻着手改善信托的资产负债率。
将空置大楼改建成学生宿舍
有机会从首席财务官晋升到首席执行官，是廖良发加入英利房托的原因之一。“而且，我一直都在大企业工作，也想看看较小型机构的运作方式。我知道接手之后将面临挑战。接手前，我还特地问了当时正在准备小六会考的儿子，如果我接下这份工作，意味着会有好几个月都不在新加坡，他是否支持我。”
新加坡兴业银行股票研究副总裁维杰（Vijay Natarajan）在一份报告中指出，英利房托是英国政府最大的业主之一，持有的资产占英国政府租用的所有设施大约25％。
今年46岁的廖良发在接受《联合早报》专访时回顾了一年半前刚接手时的情形：“那时候股价不好、经济不好，利息也高。任何可能发生的最糟糕的事情，都在同一时间发生。”
廖良发上任后，还遇到一个棘手的问题，那就是信托九成七的租约，将同时间在2028年到期。
英利首次公开发行价是每单位0.68英镑（约1.21新元），上星期五（1月24日）闭市报0.3英镑。上市以来，信托的回报率是负38％，但去年有19％，是全年表现最好的前五只新加坡房地产投资信托。
延伸阅读
廖良发于2023年中接任英利英国房地产信托（Elite UK REIT）首席执行官时，信托正遭遇上市以来最严峻的考验。
去年4月，英利也宣布扩大投资组合，纳入学生宿舍资产。廖良发说，英利不会以收购的方式进行，而是把租户已迁出并空置的大楼，改建成学生宿舍。
由于投资者更倾向于获得长期可持续的回报，信托争取在租约更新后，更频繁地调升租金，而不是每隔五年才检讨一次调升幅度。
不过，廖良发强调，脱售数据中心地段，是一次过的收益，英利的核心资产依然是政府的社会基础设施。他也说，信托会谨慎评估和挑选适合发展成学生宿舍的资产，但不预设学生宿舍将占整体投资组合多少比率。
一旦通过审批并成功脱售上述地段，市场预期，那会是一笔“丰厚的收益”，有助于提高信托的净资产值和进一步减低负债率。
英利房托于2020年初首次公开售股（IPO）和挂牌上市，至今仍是新加坡股市唯一以英镑计价的房地产投资信托。信托99.1％租金收入来自英国政府，最大租户是英国政府就业和养老金部（Department for Work and Pensions）。
廖良发说：“我不是希望英国经济衰退，但通常在经济衰退时，许多人选择回到校园进修，就业中心的使用率会上升。所以不论是政府租用或我们重新发展成学生宿舍，都是社会所需要的。”
廖良发说：“有一段时间，一些房地产投资信托暂停派息。如果我们什么都不做，那很可能就是我们的下场。”
经过一年半的努力，廖良发认为，英利已经走过低谷。“我们还有很多可以努力的地方，但我认为，过去一年已经成功扭转颓势，英利接下来就是迈入增长的阶段。”
为了降低负债率，英利陆续脱售不适合重新发展的空置资产。除了去年10月初脱售的Sidlaw House，位于齐彭纳姆（Chippenham）的St Paul’s House和沃林顿（Warrington）的Hilden House，也在过去两个月找到了买家，将分别以大约328万英镑和160万英镑出售。
英利于2024年初通过优先献售（preferential offering），向既有投资者发行新单位，集资大约2800万英镑，其中96.4％收益用来偿还债务。截至2023年底，信托的净资产负债率（net gearing ratio）为47.5％，到了去年10月7日，负债率降至43.6％。
脱售数据中心地段将获“丰厚收益”
英国政府是主要租户
廖良发透露，当地政府原本愿意提供120兆瓦电力。“我们当时认为，60兆瓦应该足够。没料到后来人工智能（AI）产业大爆发，我们在一些公开场合遇见谷歌或Meta的代表，他们都建议我们争取更多电力，所以我们再申请20兆瓦。”
截至去年10月7日，信托持有144项永久地契房地产，五项长期租赁地契。
不过，市场最关注的还是信托申请把位于布莱克浦（Blackpool）的一幅地，开发成数据中心园区。那里占地15.7公顷，信托已经获批60兆瓦电力，可建造两座主机托管（colocation）数据中心。
