此轮降温措施主要针对购房者全面（第一次购房者除外）增加5个百分点的额外买方印花税（ABSD），对发展商征收额外买方印花税（在市场零和作用下会转嫁给民众）和收紧买家的贷款与估值比率 (LTV）顶限5个百分点。

换一个比方，假设笔者守的是近20年的股票，并已暴涨两倍，而在就要出售之际，政府推出买家税，迫使笔者降价套现或无法出售；这是合理的吗？

由于国际趋势的不稳定性（中美贸易战、利率上升等），为了避免个人买家的过度投资或过度负债而被迫出售产业，笔者可以理解收紧买家贷款与估值比率顶限的必要性。

按照市场规律，本来在房地产市场将增添大量住宅单位（供应量增加）的前提下，资本市场的运作将会在需求和供应之间作出调整。房产价格由于充足供应量，也可能会有适度的调整。因此，政府调高的额外买方印花税和额外企业买方印花税，基本上是对房地产市场和集体出售业主的额外税收，是一种对个人买家和集体出售业主征收的另类财富税。

政府刚于7月5日宣布的第九轮房地产降温措施来得突然，受影响的不单单是房地产发展商，也负面地影响到普罗大众。

反之，私人住房是国人在事业和个人投资上提升的动力和梦想。和国人在其他投资平台如买卖股票、创业一样，其本意其实没有很大的区别。

老子曰：“治大国若烹小鲜”；如此课税的折腾，市井小民真的是负荷不起。

笔者可以理解政府制定政策的苦心，只是希望政府能够厘清各个措施的效益和目的。笔者认同买家贷款与估值比率顶限、总偿债率、卖方印花税和五年售罄可豁免企业买方印花税在降温方面有效，但是个人买方印花税和最新推出的不可豁免企业买方印花税，长远来说常规化之后，其实就是对个人收益的直接征税。

如果说此印花税能够调和市场价格波动，个人认为有点强词夺理，因为在一段时间常规化之后，其最终效应其实就只是为国库增加收入。

此次降温，笔者也首当其冲，所守的已有近20年的产业，原以为可以通过集体出售套现，充作未来退休计划所需的费用，却在政府的新一轮措施推出后泡汤了。相信大部分国人不会同情集体出售业主，反而会认为我们是“罪有应得”，不应该发此“横财”和从中获取暴利。

按照政府的解释，此次降温措施是要确保住房供需的平衡，避免泡沫化的危机产生。但是，其所带来的效应真的有如其所说的吗？

事实上，探究过去八轮的降温措施，买家贷款与估值比率顶限和总偿债率（TDSR）在保护买家不过度负债方面，仍然发挥效应。卖方印花税（SSD）和企业买方印花税（如在五年内把单位售罄，可以豁免支付）在抑制房地产投资炒作方面，也还是有效地控制房地产供需平衡。

（作者从事旅游及康养投资咨询）

反之，我们可以注意到，额外买方印花税在市场交易中实际上是增加了买卖双方的费用（要么是卖家降价出售，要么是买家提高债务购买）；而开放性的资本市场将会在一段时间以后，将此额外费用常规化，把此额外征税消化于市场的价值提升。

新加坡与其他国家不同，由于公共住房政策的成功推行，政府堪称新加坡最大的房地产发展商，造就了大部分人民“居者有其屋”的民生需求。在公共住房供应和市场价格波动的调控和房屋价格稳定方面，政府有绝对的话语权。

许多国人也参与投资，储蓄未来养老基金。将心比心，过去20年，笔者也付出许多毕生储蓄，维持此房产，冒过许多投资风险；撑了20年，难道就不应取得此成果吗？