民宿里摆放的各种装饰物品，都是他们从外面淘回来的物件，甚至很多是“捡”回来的宝贝。墙角摆放的老式缝纫机、会客室的古旧风扇、桌子玻璃下面压的上世纪80年代《世界之窗》期刊，这些年岁久远的旧物品，被他们如获至宝一一拾回来，旧物的复古感与整体环境融合在一起，令老房子有了时间的温度与味道。
2016年开始实施的《广州市历史文化名城保护条例》也指出，“政府应当制定促进历史建筑合理利用的具体办法，通过政策引导、资金资助、简化手续、减免国有历史建筑租金、放宽国有历史建筑承租年限、减免历史建筑土地使用权续期费用等方式，促进对历史建筑的合理利用”。
90后女孩许倩婷是广州民宿“当唐·三度”的合伙人之一。因为喜欢“老房子”与“老物件”，她和朋友前年租下广州东山区一栋有着90年历史的西洋别墅，将其打造成特色民宿，去年，他们又租下海珠区一栋有着近百年历史的教会老房子，倾注心力改造之后，将之脱胎成为风格十足的民宿。
“客房吊灯是用老房子窗架改造的，走廊吊灯用了两条老竹子做装饰，是从路边捡回来的。”
《新快报》引述广州一名曾花费三四十万元改造民国小洋楼做民宿的业者称，民宿给他带来的收入只是打平房租，“投入修缮的钱很可能收不回来”。
为鼓励老建筑活化利用，中国近年越来越多省市出台了相关文件。前年开始实施的《广东省旅游条例》，明确提出对民宿业的支持，指出“居民可以利用自己拥有所有权或者使用权的住宅或者其他条件开办民宿旅游经营”。
人才将是民宿产业发展最大瓶颈
此外，不少老房子产权不清晰，令承租商用相当困难。许倩婷指出，广州目前有很多空置的老房子，当中不少是家族共同拥有，产权人复杂，且大部分都是居住在海外的华侨，难以联系业主。她说，不少民间人士希望参与老房子活化，但都因为过于复杂而却步，她建议政府街道办可以在这方面多做一些指引，帮助寻找或联系业主，进而更好加以利用，给老房子带来人气。
民宿产业的健康发展需要一批熟悉行业的人才支撑，但招聘人才常常令经营者头疼。
民宿经营现在是市场热点，大批民间资本近年涌入民宿产业，不过，未来数年内，这一行业或会降温，一批经营不善的民宿会被市场淘汰。彭青指出，民宿的投资与运营成本高，很多经营者并不善于合理控制成本，而受到空间限制，民宿的客房数量都比较少，难以形成规模效应。
经过他们一手改造，营业时间不算太长的“当唐·三度”民宿，在网上有了一定口碑，并成为广州的网红拍摄地。许倩婷说，除了在携程、Agoda、小猪等平台上可以订房外，他们尚未主动进行有针对性的营销推广，不过，不少客人专程到他们这里“打卡”拍照，再放上网间接替他们宣传，民宿也慢慢积累了不少知名度。
广州市文化广电旅游局上月印发的《广州市民宿旅游发展专项规划（2018－2035）》称，历史街区的历史建筑不能随意拆除，因此，活化利用历史建筑的精品民宿逐渐替代了星级酒店。广州东山新河浦街区是具备涵盖广州文化特质和成就的文化旅游名片，民间改造者怀抱着东山情怀，将东山闲置已久的老房子重新活化利用，逐渐集聚了一批具有岭南特色的东山风情民宿，目前，东山区域民宿房源共有59家，成规模（独栋且有一定数量的房间）的别墅民宿有17家，房间在两间至七间左右。
老建筑活化须经官方评估认可
没有大拆大建，许倩婷和她的伙伴在改造老房子时，一直慎之又慎，思考如何在不破坏格局的前提下进行修缮，保留建筑的历史风貌。打造第二座“当唐·三度”民宿，他们陆续花了半年时间，至今一些小工程仍在继续进行。许倩婷说，不少工程都是他们自己进行，比如他们沿用了老房子的花砖地板，但为了更好维护，他们自己跪在地上一点点打蜡，前后共打了三次蜡，然后用毛巾细心擦拭，再刷两遍光面漆，才形成现在的效果。
民宿从业人员须掌握一定的酒店管理技能与语言沟通能力，而因为每天面对繁琐工作，也需要极高的责任感，此外，从业者还需要“耐得住寂寞”，尤其是在较为偏远的乡野民宿，看似远离城市喧嚣，回归田园生活，不过，真正愿意放弃城市的繁华与娱乐生活、扎根民宿产业的年轻人并不多。
不能只凭老房子情怀
不过，李倩婷也表示，除了民宿，她与合作伙伴也在思考更多经营与拓展的可能，尤其是文创艺术方向。未来他们打算在民宿内开设咖啡馆，并开辟一个展厅，不定期举办书画艺术展览、独立设计师的创意作品等，此外，房子顶楼大天台空间宽阔，也可供举办沙龙、发布会等。
像许倩婷和她的合作伙伴这样有着老房子情结，去修缮活化老房子，将之化身为特色民宿的民间力量与资本，近年越来越多。
老房子民宿受欢迎
《广州日报》去年盘点了当地六家颇具特色的老房子民宿，这些民宿的前身既有百年历史的华侨豪宅、西关大屋，也有上世纪60年代停办的乡村学校、位于珠江边的旧修船厂等。
改造者大多有着“老房子情怀”，尽力保留老建筑的原貌。报道称，接手这些老房子时，由于房屋质量不佳，民宿主人往往花费大量功夫整理基础设施，但他们都没有大拆大建，而是在原基础上修旧如旧，尽最大可能保留这些老建筑原有格局、历史风味以及文化底蕴。
不过，对于业者来说，开办民宿过程中遇到的困难并不在少数，其中，“住改商”证明难办理，一直是历史建筑活化利用的最大障碍。因为老建筑多为住宅性质，在申请工商执照时便可能遇到实际使用与房屋性质不符合的问题，乃至有业者表示，当局虽然一直表示鼓励民间资本参与老建筑活化，但同时又没有相应政策支持。
彭青认为，人才将是未来中国民宿产业发展的最大瓶颈，而能否解决这一问题，将是行业可持续发展的关键。
“修缮老房子，随时要比推倒重建的费用要高，也更费力。”许倩婷说，他们改造海珠区这栋老房子，前后花了200多万元（人民币，下同，40多万新元），而且很多工程是在肉眼看不到的地方，比如下水道、电路铺排、防水防漏等等。
彭青指出，日本民宿产业发展较为成熟，但她去日本调研时，发现自去年6月日本开始实施民宿新法以来，当地的民宿数量大幅减少，其中一个原因就是因为老房子改造成民宿干扰到老百姓，周边居民不能忍受这样的商业活动。
老房民宿修旧如旧
改造民宿成本高
她说，国家对“住改商”有相关规定，对于老建筑要“住改商”，首先得看房子是否被列为文物、是否在保护前提下开发，此外，房子的消防是否合格、改为商用会否扰民，都必须慎重考虑，政府在评估过程中需要平衡各方面的利益，不能简单说民众对老房子有情怀，就一定要将之改造成民宿。
对于“住改商”的问题，中山大学旅游学院教授彭青接受《联合早报》采访时表示，在条件允许的前提下，合理地将老房子改造成民宿，无疑是对老房子的一种保护，不过，评估老建筑是否适合改为商用，背后有一个综合性的考量。
浙江莫干山是中国民宿行业的标杆，官方数据显示，2015年莫干山镇精品民宿有近百家，实现直接营业收入3.5亿元。中国媒体不乏指民宿行业“潜力无限”的报道，但有业者指出，莫干山只是个特例，民宿经营的是小众市场，尤其老房子改造民宿的成本高，有相对较长的回本周期。
李倩婷告诉《联合早报》，他们目前经营的民宿有20间不同类型客房，价格在300元至700元之间，对于经济收益，她就表示“还好”，称开业首月便基本达到了收支平衡。
因为独具特色，相比其他房源，老房子民宿更受一些游客喜爱。不过，老房子改造的投入动辄上百万，而受到空间限制，一栋民宿的房间数量并不多，这些民宿背后的效应究竟能有多少？对于入住状况，上述规划称，广州老房民宿日常入住率在50%至70%，逢节假日“一房难求”。
“最初也没想着赚钱，就是看见老房子特别喜欢，思考可以做些什么有意思的事。”许倩婷告诉《联合早报》。
许倩婷进入民宿行业时，正是中国各地民宿业蓬勃发展之际，乡村旅游与民宿经济相互促进，在城市里，把中心城区的老建筑改建为精品民宿，融合人文艺术、自然景观与建筑的古朴感，则被认为是“大隐隐于市”的社区再造。
也因为对老房子有着独特情感，他们更关注广州的老建筑活化改造。看见隔壁老房子大动干戈进行装修，把有历史感的花砖地板统统打掉重建，这群年轻人心疼得不行，悄悄带上麻袋去捡别人丢弃的垃圾，结果抱了一堆旧砖块回来。
中国民宿产业近年在各地方政府大力支持下成为市场热点，老建筑被改建成精品民宿，吸引不少游客入住怀旧又尝鲜。一些业者表示，老房子活化改造，实际操作困难重重；学者则提醒，民宿投资运营成本高，客房数量少，难以形成规模效应。
规划称，这些民宿在保留了民国红砖墙、水磨石与花地砖等建筑原貌的基础上，进行内部重新布局，注入更多创新性的文化设计艺术，既能体现该街区的历史文化，又各具现代创意和特色，周边也有相应配套的文化艺术空间、咖啡馆、酒吧等配套服务设施，营造出现代和近代文化融合环境，深受游客特别是高层次、高知识、年轻人的喜爱。
