“未来REIT的保荐机构仍然会是主要的资产注入来源，但更多资产处于早期发展或稳定期阶段，因此2020年预计会有更多第三方交易。”第三方交易指的是REIT向非保荐机构收购资产。

在全球利率转而走低的大环境下，本地房地产投资信托（REIT）今年掀起收购浪潮，收购总额超过220亿元，创下历来最高水平。

今年第三季有两宗大规模的收购交易，即腾飞瑞资（Ascendas REIT）以16亿6000万元收购30个商业园房地产，以及丰树商业信托（Mapletree Commercial Trust）以15亿5000万元收购丰树商业城（第二期）（Mapletree Business City II）及附近公用区。

兴业证券（RHB）分析师维杰·纳达兰加（Vijay Natarajan）认为，接下来REIT将更加注重提升资产质量，优化投资组合回报。

根据彭博社统计的数据，本地REIT今年的收购总额超过220亿元，是2014年高峰的三倍。

星展集团研究分析师陈伟祥和陈丽睿接受《联合早报》访问时指出，低融资成本推动了REIT的收购活动，明年这个趋势会继续，但不会是同等规模，因为REIT需要时间来消化作出的收购。

金管理局正在探讨提高REIT举债顶限。

“全球利率展望仍然偏向鸽派，流动资金充足，市场情况不明朗，对收益型产品的兴趣不会突然急转直下。”

瑞士信贷（Credit Suisse）私人银行东南亚研究主管甘素贞说：“要在本地找到能提高DPU、价格合理的资产困难，预计接下来会以海外收购为主。”她认为，澳大利亚、美国和欧洲的工业和数据中心领域呈现更多收购潜能。

分析师普遍认为，目前REIT的估值从历史角度看偏高，但相对的基础上属于合理。

陈伟祥和陈丽睿预计，凯德集团（CapitaLand）旗下的REIT会最活跃收购，其次是丰树产业下的个别REIT和星狮地产信托（FCT）。

维杰说，当局预计于明年上半年公布结果，决定是否把负债顶限从45％提高到55％。这有可能降低REIT的整体资本开支。目前REIT保持谨慎，平均负债率为35％，都低于40％，利息覆盖率也保持在5.8倍的健康水平。

陈伟祥和陈丽睿预计，其中工业和零售REIT的DPU增幅相对更高。

陈伟祥和陈丽睿的计算显示，行业的负债率每提高5个百分点，可能带来价值100亿至150亿元的收购。

分析师预计这些资产收购会推高REIT明年的每单位派息（DPU）增长，此外，低利率将继续鼓励REIT寻求资产收购，不过速度会有所放慢，REIT将更注重提升资产质量。

REIT积极收购推动了二级市场融资。新交所提供的数据显示，今年来REIT通过二级市场股本融资超过76亿元，比去年高出77％，也是历年来最高水平。今年的新股配售和附加股发行都获得了投资者热烈的反响。

随着我国经济明年好转，行业的供需情况良好，REIT明年预计可取得2.7％的DPU增幅，高于今年的1.9％。

过去一年，工业REIT收购活动最为积极，努力扩展海外业务。马来亚银行金英证券分析师蔡树泰说：“海外资产多数是永久地契，会继续增强REIT的资产规模增长，而且加权平均租约较长，租约包括年租金上调，可支持DPU的清晰度。”

维杰指出，目前REIT的收益率为5.3％，比新加坡金融管理局十年债券高出3.5个百分点，低于历史平均水平，这说明REIT的估值偏高。不过，这个收益率差距在全球仍属于高水平，意味着REIT的估值在全球水平不算高。