也就是说，今年以来地方政府楼市松绑政策出台得十分频繁，而且方式无奇不有，据克而瑞统计，截至5月24日，全国已有134个城市累计出台223次楼市调控政策，不仅包括“四限”（限贷、限购、限价、限售）全面松绑，更有利率下调、首付降低、税费减免、财政购房补贴、“房票”安置盛行等，甚至一些城市出现以物易物的楼市促销政策。这些乱象不仅意味着已出台的救市政策无法重新刺激楼市需求，房地产市场并没有走出至暗时刻，反之可能会加大当前房地产市场的风险。

可以说，中国20年来的房地产调控政策，由于对两栖性住房（既可消费也可投资）的边界，没有用信贷政策及税收政策在事前、事中及事后界定清楚，房地产市场最终成了一个以投资炒作为主导的市场——因为在市场的对价过程中，投资者的出价永远会高于消费者，最后投资者在市场中占主导地位。在这种情况下，房地产调控无论是收紧还是放松，都会成为一次又一次住房促销的工具。比如，以往城市地方政府要出台收紧政策时，从政策的公布到政策的实施，都会有一个较长的时间量，正是这个时间量，让当地住房销售突然爆发式增长。房地产调控政策放松，更是把隐性住房促销工具转化为显性直接的促销工具，比如最近各地方政府出台的一系列房地产调控政策。

所以，房价下跌会把所有长期积累的风险暴露出来；如果救市政策导致房价继续上涨，这可能只是时间换空间，未来所面临的风险可能会更大。如何降低中国房地产市场风险，只有回归到消费为主导的市场才是正途，但这得经历一些痛苦。

在这种情况下，当前的市场能否重新启动，就得让市场预期完全逆转，让房地产市场重新回到以投资炒作主导的市场去。所以，不少城市纷纷出台住房价格限跌令，即房地产开发商促销出售新房，房价下调的幅度不得大于15%。不过，在住房投资市场，只有房价在上涨，特别是投资者预期房价会上涨，住房投资者才有意愿进入；否则在房价下跌时，即使跌了15%，投资者同样是没有意愿进场的。反之，这种情况则严重阻碍房地产开发商以量换价的资金回笼，加大房地产开发商能否交房的风险。所以，当前地方政府出台的一系列救市政策，效果如何，完全取决于房地产是否重新回到以投机炒作的市场上去，房地产市场预期是否出现逆转，否则这些救市政策的效果会大打折扣。

这些调控政策的最后结果，都是一次又一次过度超支住房需求，及让房价快速上涨，导致中国房地产价格只涨不跌达20年之久。中国人口最多，人均居住面积也是全世界最高之一。国家统计局数据显示，去年底，中国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。在绝大多数三四线城市，人均持有一套住房是常态，或三口之家基本上持有三套住房。中国的城市住房总市值达70多万亿美元，远大于美国、欧盟、日本三国住房市值总和（只有64万亿美元）。中国的绝大多数城市住房过剩，基本上是一种常态。

当前中国房地产市场形势如何？按照一般说法，6月住房销售的数据显示，房地产业开始从最差阶段回暖，比如从环比看，基本数据都出现正增长，但是从同比看，下跌幅度仍然是惨淡。从所公布的房地产数据来看，今年以来房地产市场一直在下行，甚至于负增长，到了5月负增长幅度不仅没有缩小，反而还在加大。甚至到6月，这种趋势可能还会继续。比如，有数据预测，6月全国100个城市新建商品住宅成交面积，预计环比增长21%，同比则预计会下降41%。

以投资炒作为主导的市场

中国房地产市场还想这样一直玩下去，就得让以投资炒作为主导的房地产市场的性质，以及对这种性质的预期不改变。所以，这几年中央政府所强调的调控政策就是“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期）。但是，2020年底以来推出的“三条红线”管制政策，让房地产开发商陷入困境，不少居民购买期房，面临着能否交楼的巨大风险；2020年以来的冠病疫情暴发，给企业经营及居民生活造成巨大影响，给中国家庭带来巨大困难，很多人储蓄也消耗至不得不减少支出的水平。对校外培训、网络游戏、平台企业的打击，也让许多年轻白领工人的失业率迅速上升；再加上人口增长快速下降等因素，导致去年下半年以来，不少城市的房价快速下跌、市场预期逆转、住房需求迅速萎缩，房地产市场开始转变为以消费者为主导的市场。

（作者是中国青岛大学教授及金融财富管理学院院长）

不少城市政府发放购买住房消费券及“房票”安置来提振本地楼市，看上去是有利于购房者，特别是“房票”安置，是一项多赢的救市政策。但这项政策的核心是以城市地方政府的信用担保，是以这项政策一定促使当地房地产及土地市场繁荣为前提；一旦“房票”安置政策无法达到目标，那些持有房票的拆迁户、房地产开发商及商业银行，都会面临巨大风险，因为地方政府可能无法兑现这些流向市场的“房票”；特别是当前城市地方政府债务都十分严重的情况下，风险更大。

对那些以物易物的楼市交易推销方式，比如用小麦、大蒜作为购房首付，看上去是把农民的小麦和大蒜的价格算在高点，以此鼓励持有小麦和大蒜的农民进城购买住房。但购房的农民一定会看到，这些实物进入房地产开发商手上，是否能以更高价格或不亏损的情况下卖出，如果不能够卖出，甚至严重亏损，会加大房地产开发商资金断裂的风险，加大交楼风险。举例来说，以大蒜5元1斤计算，在青岛的农贸市场上，大蒜价格最低时2元1斤就可买到，大量批发2.5元1斤肯定没有问题。在平台经济如此发达的市场，难道青岛的大蒜价格信息，河南会不知道？可以说，目前中国不少城市所推出的以物易物楼市促销方式，不仅对增加楼市的住房需求十分有限，反之可能加大楼市的风险。

房价下跌会把所有长期积累的风险暴露出来；如果救市政策导致房价继续上涨，这可能只是时间换空间，未来所面临的风险可能会更大。