比如德国的住房政策对住房属性就有严格界定，居民及企业没有人把住房用为投资，所以1975年至2005年的30年里，房价上涨幅度不到20%，远低于居民收入水平增长幅度。在多伦多，政府也对住房投资与消费有严格规定，仅持有一套住房不受这些规定限制，但不少居民仍利用一套住房作为投资工具也十分普遍，多伦多的住房投机炒作同样十分严重。

2016年宏观调控与以往不同的是，明确“只住不炒”为市场定位，但把调控政策出台的权力下放到地方，即“因城施策”。目的是遏制一线城市和热点二线城市房地产炒作，三线四线根据实际情况一城一策。最后的结果是，2016年的调控政策只是遏制住一线城市房价快速飚升的速度，却让2009年以来一线城市房地产爆炒方式很快就蔓延到全国。

（作者是中国青岛大学教授及金融财富管理学院院长）

不过，调控政策无论是收缩还是扩张，结果都一样，即房地产市场越是调控越繁荣，房价上涨则越快；只有2008年是个意外，即当时住房销售面积和金额都下降17%以上，因为2007年央行出台了关于贷款差异化的359号文件，对住房投资与消费进行严格区分。对这个文件，我曾直接给央行相关部门写过相应的报告。

从2016年到2021年中国房地产市场出现空前繁荣，住房销售面积达到102亿平方米（占2021年存量住房比重达43%，如果每套住房为80平方米，建造1.3亿套住房，可居住4亿人口），全国房价飚升近两倍。因为各地政府出台的调控政策，目的都是在“只住不炒”这个大概念下，如何用所谓的限购、限贷、限售、限价等行政手段来推高房价，刺激住房需求暴增，拉动当地土地财政及GDP。结果是把房地产市场完全推向一个投机炒作的市场，“只住不炒”市场定位只剩下一个概念。

以这个住房存量和房价水平计算，不仅存量住房（城市住房240亿平方米）足以供9亿人口居住，而且住房总市值达到近60万亿美元（远大于美国、欧盟及日本住房总市值之和）。在这种情况下，中国住房市场消费需求要爆发并非易事，如果有住房需求，更多的应该是投机炒作需求。如果这样，不仅房地产市场与“只住不炒”的市场定位反向而行，而且更可能增加市场风险。这就是当前中国房地产市场面临的问题所在。

2016年中国房地产市场定位为“只住不炒”，应该十分明确，但在这种市场定位下，不仅没有遏制当时市场的火爆，反让一线城市房地产的热度迅速蔓延到全国。其关键就在于在这个市场定位下，只在事前的购房信贷政策对投资与消费有所区别，而没有在事中及事后用税收政策对购买住房的消费与投资进行区分；反之，地方无所不用其极地以行政政策进行限制。限制政策不仅会不断强化房价上涨预期，而且只要房价在上涨，购房者一定会冲破所有限制入市，结果只不过增加了购买者的投资成本而已。这就是2016年以来中国房地产市场销售一直创历史记录的关键所在。

中国房地产市场基本上是个政策市，即市场供求及价格走势完全取决于调控政策变化。调控政策指向哪里，市场就走到哪里。可以说，尽管中国房地产市场商品化改革始于1998年，但以调控政策来主导房地产则是从2003年新一届政府上任开始的。由于受沙斯（SARS）冲击的影响，政府出台了关于房地产市场的18号文件，也正是从这一年开始，国务院每年都会出台房地产市场的调控政策，这些政策成宏观调控的主要工具。

所以，面对中国当前严峻的经济形势，4月29日中共中央政治会议又对房地产市场调控政策进行具体部署。比如，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。随之，央行下调了贷款市场报价利率，要求降低按揭贷款利率；超过150多个城市推出调控政策，如降低房贷利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度、提高购房补贴、降低或减免购房税费等。同样是希望这些强力度的房地产刺激政策，能如2009年和2016年那样让房地产需求暴增，市场重回当年荣景，以此保证中国经济的稳定增长（今年一季度房地产对GDP增长贡献是负2%）。

这意味着房地产市场政策存在巨大矛盾与冲突。因为“只住不炒”的市场定位，意即住房只能用于消费居住，而不能用于投资赚钱。但在现代社会，住房具有两种属性，既可消费也可投资。如果只能居住消费，就得用信贷政策及税收政策对住房消费与投资在事前、事中及事后进行严格区分，才能保证消费属性。

与当年相比，如今的房地产调控政策基本格局没有变化，只是政策倾向是反向的，即以往表面上的限制转向全部放开，对住房需求给出更大的强激励。不过正如上面所讨论，在矛盾与冲击的政策下，购房者限制政策同样是刺激入市的工具，所以当前住房需求是否能够暴增，并非取决于限制政策的全部放开，而是取决于当前房地产基本态势。可以说，这些房地产政策目标，至少是要保证今年住房销售不少于去年的16亿平方米的水平，而要达到此目标，就得让全国房价也至少保持在去年的水平（即均价每平方米为1万6000元人民币，约3200新元）。

现在的问题是，在当前形势及背景下，这些房地产市场调控政策能否让2009年及2016年的历史重演？因为，2008年美国金融危机爆发后，中国政府对房地产市场采取强刺激政策，如央行大幅度降低贷款基准利率（短期内下调2.16%）、降低或减免交易税费、提出改善性住房概念等。这些政策使得2009年房地产市场需求暴发增长，住宅销售面积和金额同比分别增长46%和80%，房价快速飚升。也正是以2009年为标志，中国一线二线城市房地产市场开始走向爆炸式增长之路。这也引发了2016年新一轮的房地产市场宏观调控。