这一轮降温措施主要提高ABSD税率，对象明显是本地和外国的房产“纯”投资者。本地私宅和组屋是环环相扣的两个市场。私宅价格上扬，会拉抬组屋转售价，进而带动预购组屋定价。此外，疫情期间建筑工人短缺，全球供应链问题推高材料成本，一些预购组屋项目的等候时间拉长，促使一些购屋者转向公开市场，推高组屋转售价，进而带动预购组屋定价，形成房市价格的自我强化现象。政府出手调控私宅市场，压抑上游需求，也能对下游需求和组屋价格起到抑制作用。
尽管冠病疫情肆虐近两年，但房地产市场并没有陷入寒冬，反而一片火热。从某个角度来说，这显示人们对新加坡抗疫措施、经济复苏和个人财务前景的乐观态度。疫情虽然导致本地的外国居民减少，去年外国人达成的房产交易量跌至2003年以来的低位，但本地人的强劲需求继续推动房市。去年第四季，本地超过八成的非有地私宅买家是新加坡人，这是近年来最高的比率。
调控房市的最好做法是同时抑制需求和增加供应。因此，政府昨天宣布明后两年将每年推出2万3000个预购组屋，明年上半年正选名单地段的私宅供应量环比也将增加40％，以满足购房者需求。这个新组屋供应量是近年来最高的。此外，近期推出的黄金地段组屋模式，也可以被视为专门针对“高端”组屋价格的平抑办法，是整个组屋市场价格调控的一环。
购买住宅房地产的额外买方印花税（ABSD）调高5至15个百分点，这是近年来罕见的“重拳”。政府主要通过ABSD、总偿债比率顶限、贷款与估值比率、增加房屋供应量等几种工具组合，来调控房地产市场。其中，ABSD的调整对购屋者的影响最大也最直接。在新措施下，一些购屋者须缴付的ABSD从15％调高到30％，意味着ABSD翻了一番，迫使他们尤其在作额外的房地产投资决定前必须再三考虑。外国人和非个人买家须支付的ABSD调高10个百分点，则有助于抑制一些外国资本和企业的投资需求。
这一轮降温措施对自住型买家影响不大，因为购买第一套房产的公民仍然无须上缴ABSD，永久居民须支付的ABSD也维持不变。新措施对他们的影响，主要在于总偿债比率顶限和建屋局组屋贷款的贷款与估值比率收紧。这意味着买家只须确保自己有稳健的债务承担能力。事实上，降温措施对购屋自住的人来说是好消息，因为买房焦虑会随着房价上升势头放慢而缓和，而供应增多，尤其是兴建更多组屋，对年轻的首购族来说，也会大大降低等不到房子成家的压力和挫折感。
近些年流动性充裕，人们在股市等市场的投资获得回报，必须为累积的资本找到再投资出路。房地产市场逆势上扬，展现市场韧性，既是新加坡人的投资首选，也是一些外国富豪的资产避风港。早前本报报道，今年上半年有外国买家豪掷近3亿元买下乌节路Eden公寓共20个单位。另外，随着经济复苏和边境重开，预计会有越来越多永久居民和外国人重回新加坡，房产需求会进一步上升。
然而，随着世界各国经济复苏和出现通胀压力，利率将逐步上调，推高借贷成本。人们对房地产市场的乐观可能引发房市泡沫，在个人层面则可能导致自己陷入债务陷阱。新加坡金融管理局上周发布的《金融稳定评估》报告指出，过去一年，本地家庭债务上扬3.7％，名义国内生产总值则下滑0.1％；以绝对值计算，家庭债务过去一年增加了6.8％。这当中，房贷是推高家庭债务的主要因素，占了3.7％增幅中的2.4个百分点。不过，今年第三季的房贷不良贷款比率与10年历史平均水平大致相同，为0.38％。因此，政府在这个时间点推出降温措施，目的显然是给市场打预防针，防止过热现象出现和外国资本进一步炒热本地房市。
政府前天深夜宣布新一轮房地产市场降温措施，“重拳”打压房地产价格上涨势头。在边境逐步重开与经济逐渐复苏之际，这一轮降温措施旨在预防出现房市过热现象，确保房价不会超过经济基本面，以及新加坡人仍负担得起基本住房。
