几个星期前，已收到不少房地产经纪发来短信，问我有兴趣参观水岸华庭（SORA）吗？这个位于裕廊园景路的新私宅项目，两周前开放销售展厅，吸引逾3000名潜在买家参观。
因此，现在楼市好比买家和发展商之间的一场拉锯战，看是采取观望态度的买家先忍不住眨眼，还是发展商持守不住，为清除房子而开始削价。
疲弱销售成绩无疑影响发展商的购地信心。上月19日政府售地招标活动中，两幅私宅地段招标遇冷，汤申路上段A地段无人问津，是至少20年来政府售地首次出现流标情况。里峇峇利埔A地段只吸引到两个竞标者，最高竞标价也比附近的隽峰（Irwell Hill Residences）地段价格低12.5％。
2024年可说是一个新的周期，从上半年私宅价格涨幅放缓、新项目销售表现逐步转弱、土地竞标反应冷淡和政府持续加大供地力度等情况来看，楼市风向明显开始转了。
少了新的中大型项目的“神仙打架”，上半年新项目以少于100个单位的精品公寓挂帅，令楼市少了一些看头，买气也似乎下降。有了“狼来了”的教训，我自然怀疑下半年新项目是否会按计划推出，还是发展商见市场情况疲弱，又把项目延后到明年再战呢？
一些原定上半年推出的项目，都因各种原因延期推出。比如位于中央商业区的滨海景苑（Marina View Residences），发展商去年说会在今年6月底前推出，现在“档期”却可能排到第四季了。
从2018年到2023年的五年周期，楼市正好经历集体出售热潮，疫情造成私宅供不应求，私宅价格飙涨等等。2024年可说是一个新的周期，从上半年私宅价格涨幅放缓、新项目销售表现逐步转弱、土地竞标反应冷淡和政府持续加大供地力度等情况来看，楼市风向明显开始转了。
因此，尽管下半年可能有超过7500个新单位推出，不少分析师仍调低私宅销量预测，预计全年有5500个至6500个单位售出，延续去年售出6421个单位的15年最低水平。
延伸阅读
另一个位于市区的项目铂海峰（Newport Residences） ，原定去年4月开始预览活动，结果碰上政府出台新一轮房地产降温措施，导致发展商决定延后另作安排，至今已延后超过一年。有市场人士透露，它将在这个季度推出。
未来楼市走势如何，私宅价格会继续上涨，还是它会回调一些，消化这几年的涨幅呢？且听下一个五年分解。
此前，锡安路A地段、汤申路上段B地段和乌节林荫道（Orchard Boulevard）地段的地价都比同区上一轮竞标低了8％至32％不等。
不过，令我比较惊讶的是新私宅销量之低。截至6月中，上半年估计只有1843个单位卖出，比2008年下半年，全球金融危机爆发时的1977个单位还低，有可能成为历来最低的半年私宅销量。
据了解，下半年可能推出的项目还有Meyer Blue、誉岭峰（Union Square Residences）、嘉乐轩（Emrald of Katong）、Aurea和鑫丰瑞府（Chuan Park）等，估计下半年可能有17个项目超过7500个单位推出。
步入下半年，感觉到楼市似乎又热了起来。
不少市场人士坦言，受到房价上扬和房贷利率居高不下的影响，现在的新项目开卖首周能卖出两三成已经是不错成绩，一些项目甚至有开卖首周只卖出一两个单位的惨淡记录。一个项目要能像几年前一样，一推出就卖出一半以上，大概可以开香槟摆庆功宴了。
即便下半年推出的新项目更多，它们的销售速度也大不如前了。高纬环球（Cushman & Wakefield）新加坡及东南亚研究部主管黄显洋就指出，今年首五个月，100个单位以上的新项目，六个之中只有一个（17％）在开盘首月售出超过一半的单位数量。与去年同期相比，七个开售的新项目中就有四个（57％），销售情况相去甚远。
本地楼市向来是五年一个周期，因为发展商从买地皮和销售单位、到项目竣工完成交付，一般需要约五年时间。额外买方印花税（ABSD）的限制也使到发展商的目标是在五年内卖出所有单位，以豁免缴交ABSD。
多项目延期推出 私宅销售表现不如前
本周末，位于罗央一带弗洛拉通道（Flora Drive）的Kassia登场。这个大概是这一区内最后一个属于永久地契的新项目，分析师认为它会吸引不少买家。
然而，在各个项目铺天盖地的宣传声势中，我总不免会怀疑——到底这是烟硝战火重燃，或是另一场烟幕弹漫天乱飞呢？
记得去年底，不少分析师估计今年推出的私宅单位总数会达1万2000个，单是第一季就有多达12个新项目登场。从最新数据来看，今年第二季发展商预计推出600个至700个新私宅单位，加上第一季的1304个单位，上半年推出的新单位数量最多仅略超过2000个，跟去年同期推出的3686个单位相比，少了约一半。
从2018年到2023年的五年周期，楼市正好经历集体出售热潮，疫情造成私宅供不应求，私宅价格飙涨，土地竞标价随之节节上升，以及政府出台多轮降温措施等诸多事件。
买家与发展商的拉锯战
私宅销售表现不如往前，部分原因是推出项目少。
市区重建局本周一（7月1日）发布的私宅价格指数预估数据显示，私宅价格连续四个季度上扬，不过上扬速度放慢，今年第二季涨幅为1.1％，低于第一季的1.4％涨幅。
然而，当你问起地价降了，房价是否会相应下滑吗？发展商大概会马上跳出来说，他们现在面临建筑成本增加等各种潜在风险，很难降价卖房。
