沈振伦认为，乌节路仍会以零售为主，但这一带也会结合酒店和办公空间。“医疗占的空间可以介于零售和办公之间，比如111 Somerset有几层楼的医疗空间。如今，发展商不能再依靠纯购物商场，因此创建综合项目。福南（Funan）之前是纯购物商场，经重新发展增添了办公空间和lyf福南（lyf Funan Singapore），这也有助为零售部分带来人流。”
策略发展项目奖励计划由市建局于2019年推出，主要鼓励全岛策略性地区的一些较老旧建筑合作重新发展。市区重建局答复《联合早报》询问时指出，这项计划迄今共收到八份申请，其中六份获支持。
此外，乌节路也可以考虑为社区活动和交流设更多绿色空间，如一个大型的公共广场，让这一带更充满生机、活力和特色。这个空间也可以融入历史古迹和艺术装置，提高公共空间的视觉吸引力。
沈振伦认为，须进一步加强乌节路所有商场之间的连接，比如在国泰乌节影城（Cineleisure Orchard）那一带，无论是地下还是天桥式有冷气的连接，都是商场可以探索的选项。
他希望，重新发展成的项目可以有一系列零售、餐饮和娱乐场所，与乌节路目前已有的设施相辅相成。
乌节路一些较旧建筑也尝试通过政府的策略发展项目奖励计划（Strategic Development Incentive Scheme）重新发展。
今年8月，旅店置业（Hotel Properties Limited）获得市区重建局的临时准证，将重新发展福临购物中心（Forum The Shopping Mall）、voco酒店（voco Orchard Singapore）和旅店置业大厦（HPL House）所在地段，成为拥有最高达64层楼的混合用途发展项目。旅店置业申请临时准证是在策略发展项目奖励计划下提出。
乌节路一带近年来面临不少挑战，由于新加坡面积小，购物商场很普遍，国人无须特地到乌节路也能在邻里购物商场逛街。虽然乌节路一带有一些旅游消费，但就名牌和奢侈品而言，国人在海外的消费超越在本地的消费，强劲的新元也可能导致一些旅客却步。
他说，重新发展一个项目需要庞大的资本支出，目前的建筑成本高昂，利率也高企，是个相当大胆的举动。至于义安城（Ngee Ann City）和威士马广场（Wisma Atria）等属于房地产投资信托（REIT）的项目，需要信托经理人审核重新发展的可行性，因为这会使信托的经常收入（recurring income）减少至少三四年。
可考虑增设绿色空间
新加坡旅游局、市区重建局和国家公园局就指出，乌节路的重振计划取得稳步进展，这是公共和私人领域，以及这一带利益相关者集体努力的成果。
分析师：较旧商场可能推出市场集售
乌节路转型为绿色走廊的工作也在进行中，芙蓉路（Buyong Road）和汉地路（Handy Road）之间长达500米的道路将为步行街，总统府正对面公园（Istana Park）会扩大，纳入多美歌格林（Dhoby Ghaut Green）和槟榔路（Penang Road）开放空间，这项工程预计从2025年陆续完成。
然而在政府推动的振兴计划下，乌节路近期又开始展现魅力。
在世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚看来，豪杰大厦和乌节中心坊下来可能推出集售。另外两个可能推出集售的项目则是达尔菲大厦（Delfi Orchard）和凯煌酒店（Concorde Hotel）。
乌节路的振兴正如火如荼地进行中，福临购物中心、voco酒店和旅店置业大厦获得市区重建局的临时准证，将重新发展。去年，明苑（Ming Arcade）和东陵购物中心（Tanglin Shopping Centre）成功集体出售，它们的未来发展备受关注。本期《楼市乾坤》探讨乌节路振兴的进展，以及还需要哪些元素让这个购物天堂再次展示辉煌。
远东购物中心是在今年9月通过集体出售方式，卖给一家与中国富商杜双华有关联的公司。
乌节路曾有一些项目尝试集体出售，但最终告吹。例如豪杰大厦未获得八成单位业主同意，去年展开的集售计划失败。乌节中心坊（Midpoint Orchard）去年据传在筹备第三次集售，但至目前仍没下文。
它们在答复《联合早报》询问时说，过去两年，乌节路有针对不同旅客群体的新酒店登场，包括本地首家铂尔曼酒店、COMO Metropolitan Singapore和艾迪逊新加坡（EDITION Hotel Singapore）等。
受到冠病疫情冲击，旅客流量减少，以及网购平台的蓬勃发展，乌节路购物街几年前人流量似乎少了一些，逐渐有点失宠。
此外，许多品牌和概念店也在乌节路设立旗舰店或本地首家门店，比如阿迪达斯（Adidas）在乌节路Knightsbridge商场开设最大品牌中心Homeground、瑞典时尚品牌& Other Stories和韩国受欢迎的休闲品牌MLB设立新店。
受访分析师认为，乌节路有一些较旧的购物商场，下来可能推出市场集售，意味着有更多商场会重新发展，为乌节路注入更多新气息。但这些商场的集售过程预料会面临一定的挑战。
旧建筑通过奖励计划重新发展
莱坊的徐伟杰认为，远东商业中心、幸运商业中心、豪杰大厦和卡佩芝大厦（Cuppage Plaza）等较旧的建筑能从乌节路的重新发展中受益，它们的基础设施和租户组合都要更新。
最近，芬兰时尚品牌Marimekko在爱雍乌节（ION Orchard）开设本地首家结合咖啡馆的商店；位于狮城大厦（Plaza Singapura）的无印良品（MUJI）也重新开张，这是东南亚最大的旗舰店。
尽管如此，乌节路接下来的发展值得期待。例如，华峰大厦（Faber House）将重新发展成19层高的酒店，并设有银行和餐饮场所等，预计2026年重开。*SCAPE青年中心目前在重新整装，引入新空间和概念，预计明年完成。
乌节路一些受关注的分层地契项目有幸运商业中心（Lucky Plaza）、远东商业中心（Far East Plaza）和豪杰大厦（Orchard Towers）等。戴玉祥产业咨询总裁沈振伦认为，分层地契项目如果想推出集体出售，必须达成一致的销售价格，且这个价格不能太昂贵。
不过，分析师认为，乌节路仍有一些较旧的购物商场，它们的基础设施和租户组合都须更新，或许下来会推出集体出售。
宋明蔚指出，这表明发展商对旅游业的复苏充满信心，对乌节路的整体振兴计划是个好兆头。除了福临购物中心等项目的重新发展，远东购物中心（Far East Shopping Centre）也有可能重建为包含酒店和商业空间的混合用途项目，为购物者带来更多住宿、购物和娱乐的选择。
宋明蔚认为，之前的冠病疫情影响了投资回报，以及在策略发展项目奖励计划下提出的申请。如今，市场对旅游和零售业恢复信心提高了重新发展项目的回报，有助进一步加强策略发展项目奖励计划的吸引力，预计下来有更多项目参与此计划。
对沈振伦而言，乌节路依然是新加坡的购物地带。据他的观察，在为商场的总楼面面积（GFA）做规划时，发展商一般不会让零售店占超过四层楼，主要因为一旦超出这个范围，人流量会开始减少。因此，楼层较高的商场往往将医疗套房（medical suite）、补习中心和电影院设在较高层。
莱坊零售物业部主管徐伟杰说，乌节路较旧商场内的每个单位都有分层业主，任何翻新或资产提升计划要获得分层地契管理委员会（MCST）的批准。
从铂尔曼酒店（Pullman Hotel）和COMO等新酒店登场、知名品牌如无印良品（MUJI）和Marimekko设立旗舰店或本地首家门店、到福临购物中心（Forum The Shopping Mall）和东陵购物中心等商场的重新发展或集体出售，近来乌节路似乎变得更热闹，再现光辉。
“一些分层业主，特别是仅持有一个单位的业主，或许不愿意投入所需的资本支出，改善公共设施或基础设施。下一个最好方案就是推出集体出售，让新业主承担重建计划。”
疫情期间，受重创的行业之一是娱乐业，但现在到访旅客人数逐渐增加，因此徐伟杰建议，乌节路一带可以有更多娱乐和休闲选项，比如博物馆和画廊、街头表演和音乐会等。
