她接受《联合早报》访问时说，疫情期间，有更多居家创业者纷纷进驻鞋盒商店，尤其是那些蛋糕和糕饼烘焙业者。
尽管如此，她喜欢待在分层地契发展项目与小业主打交道，因为他们比较有人情味，不像一些大型购物商场的大业主，做事往往一板一眼。
自我国放宽防疫措施，叶雪伦就立马申请餐饮牌照，开始在店内推出堂食服务，在店内及门前摆放了几张餐桌和椅子供人用餐。然而，当圣诞节或农历新年等佳节来临，店内又打回原形变回中央厨房来应付客户订单。
不过她发现，鞋盒店铺受到项目本身及地理位置等因素左右，成交价的落差往往极大。
这些小店散布全岛各个角落，隐身在各个分层地契发展项目之中，向消费者售卖五花八门的商品，以及提供餐饮、美容、美甲、理发、修表和问诊等服务。
虽然分层地契零售商场可能在集售之后受益于资产提升，不过他强调，要达至推出市场集售的最低要求，取得大部分业主的同意，仍是一个需要克服的关键障碍。
另一方面，分层地契零售商场不如由单一业主管理得好，例如凯德集团、丰树集团旗下的购物中心。前者缺乏预算用于整个商场的广告和促销、装修，并且没有能力执行租户组合策略。
2016年竣工的The Promende@Pelikat共有434个单位，当中270个是商用单位，几乎清一色都是鞋盒店铺，面积最小151平方英尺。项目发展商是靠“鞋盒公寓”闯出名堂的豪利控股（Oxley Holdings）。
黄显洋预期，明年分层地契零售单位的成交量可能会放缓，利率上升环境促使投资者寻找更高收益的资产类别。
据ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣观察，The Promenade@Pelicat、East Village和Millage的鞋盒店铺的交易价近年来有上涨趋势，去年平均尺价介于1890元至3047元。以The Promenade@Pelicat为例，平均尺价过去三年持续上升，从2020年1604元上涨25％至今年2004元。
然而以季度来看，今年第三季有64宗交易，比前一季少了17宗，交易额环比减少27.8％至1亿3548万元，显示宏观经济变得不明朗导致需求放缓。
本期《楼市乾坤》带你走进鞋盒店铺一探究竟，剖析小店的独特优势及投资前景。
受访房地产分析师指出，投资分层地契零售单位最显著的优势，便是无须支付额外买方印花税（ABSD）。鞋盒店铺面积越小，投资的门槛也越低。
根据他整理统计的数据，今年来分层地契零售单位交易之中，约六成属于面积不超过500平方英尺的单位，凸显不少投资者和商家对鞋盒店铺情有独钟。
除了The Promende@Pelikat，位于樟宜路上段的综合项目East Village以及樟宜路一带的综合项目Millage等也设有不少鞋盒商店。它们属于分层地契发展项目，商用单位由不同小业主独立拥有。
鞋盒店铺成交价落差极大
黄嘉杰在三年前进驻East Village，租下了两间相连的鞋盒店铺，打着Fluffy Candy招牌制作棉花糖供批发出售，每个单位面积还不到100平方英尺。
叶雪伦目前须付约2000元月租。她感叹，自从我国经济从疫情逐渐复苏，很多小业主在租约期满后想要调整租金，“有者会上调一两成，还算合理，有者则漫天开价，调高50％甚至一倍，真是非常离谱。”
例如，位于99年租赁地契黄金坊（Golden Mile Complex）二层楼的鞋盒店铺今年3月以12万元转手，而位于永久地契乌节中心坊（Midpoint Orchard）的底层鞋盒店铺今年6月则以465万元转手。
老旧分层地契零售商场 失去吸引力难生存
黄嘉杰受访时指出，相比进驻其他大型购物商场，分层地契发展项目的鞋盒店铺每月租金不仅相对便宜，租户也享有很大自由度，“想开就开，想关就关”。他透露，目前单位月租是1300元左右，店铺收入足以应付租金开销。
鞋盒店铺小归小，在商家们眼中却充满无限的创造力。
高纬环球研究部整理市区重建局数据显示，今年首三季分层地契零售单位有202宗交易，总交易额4亿零303万元。2020年和2021年全年总交易额为3亿零374万元（149宗）和5亿1224万元（291宗）。
不过他强调，上述项目主要在中央区以外（OCR），为当地居民提供服务，项目每年的成交量不超过10宗，因此无法反映整体零售单位的价格趋势。
仲量联行研究与咨询部主管郑惠匀说：“位置优越、管理良好的分层地契零售单位一般能吸引想要拥有自己单位的商家，以及寻找另类投资的富裕人士。”
相较之下，幸运商业中心（Lucky Plaza）和雅吉拱廊（The Arcade）是成功的例子，它们以购物中心和货币兑换中心在消费者心中确立了鲜明特色。
今年来最受买家青睐的分层地契发展项目是柏龄大厦（Peninsula Plaza）、远东购物中心（Far East Plaza）和珍珠坊（People's Park Complex），交易当中有76％是面积小过500平方英尺的鞋盒店铺。
本地房地产市场除了“鞋盒公寓”，也有不少面积不到500平方英尺的“鞋盒店铺”。
戴玉祥产业（Edmund Tie）研究和咨询部高级总监蓝振文分析，鞋盒店铺的资本支出和费用较少，让小型零售商和餐饮业者可以做生意，同时承担有限的风险，很适合那些不需要庞大运营空间、在网上拥有好口碑的的商家或想要升级的居家创业者。
麦俊荣认为，鞋盒店铺具有一定的投资潜力，能吸引那些预算较少的散户，但值得注意的是，分层零售单位的租赁需求很大程度上取决于项目位置和是否方便进出。
拥有权分散、无法规划租户组合，成为许多老旧分层地契零售商场的痛点，使它们逐渐失去对消费者的吸引力。尽管如此，集体出售并不是商场唯一出路，找到正确定位才是求存关键。
乌节路一带的明苑时隔12年再次以集售方式推出市场，今年12月终于成功以1亿7200万元的价格售出，比保留价高出超过三成。成交价相等于容积率每平方英尺（psf ppr）3125元，刷新尺价纪录。
三年前，当冠病疫情还未暴发，叶雪伦在后港一带的综合项目The Promende@Pelikat底层租下一间店铺开设意大利雪糕店Gelato Cottage。她的店面仅约300平方英尺，同排的店铺也都是一样的格局，都是名副其实的鞋盒店铺。
由于零售环境瞬息万变，在电子商务平台和房地产投资信托经营的购物中心的竞争下，蓝振文留意到，分层地契零售商场的生存环境越加艰难。
资本支出和费用较少
第一太平戴维斯大宗房地产交易和资本市场董事经理雷科（Jeremy Lake）指出，拥有权分散是分层地契零售商场面对最大障碍。由于难以规划租户组合，结果无法汇集人潮，也很难找到租户，像有40年历史的明苑（Ming Arcade）就是其一。
自新加坡放宽防疫措施及重新开放边境后，本地旅游业和零售业复苏，带动分层地契零售单位的转售市场。然而，面对宏观经济强劲逆风，明年成交量或放缓。
高纬环球研究部主管黄显洋说：“在家族理财办公室和高净值人士等买家浓厚兴趣的支持下，分层地契零售单位今年首三季的交易宗数与去年相比保持良好，这是因为旅游业复苏，以及市场预期租金将持续增长推动了对零售资产的需求。”
旅游零售业复苏 带动分层地契单位转售市场
郑惠匀说，拥有大业主或独资经营者的分层地契零售商场，也可以通过正确的定位和营销策略来招揽人流。
叶雪伦的丈夫黄顺强也在同个项目租下了另一间300平方英尺的鞋盒店铺，店名为Time Origin，专门帮人修理名贵腕表。
