属于勿洛规划区的碧湾，预料可吸引想住靠近父母的年轻买家，为这个新市镇的住房需求提供良好支撑。

以文华园为例，这个项目曾在2019年展开集售计划，虽然两度上调保留价，从27亿8800万元增加5％至29亿2700万元，可是许多屋主依然不买账，计划最终告吹。

四美靠近新樟宜上段地铁站（Upper Changi）的地段将兴建更多住宅，有望带动周边的设施发展。

此外，整条马林百列路未来将建有三个地铁站，分别是马林百列站、马林台站和实乞纳站，大大改善东海岸一带的交通衔接。

碧湾发展地段占地60公顷，北端靠近东海岸路上段，南端靠近东海岸公园大道，右侧为勿洛军营，左侧以碧湾路为界。这个地区日后将兴建1万个住宅单位，其中近半数是公共住屋。兴建中的汤申—东海岸线（简称汤东线）的碧湾站和勿洛南站坐落于该区，加强了这个地段的卖点。

四美是淡滨尼规划区的一部分，居住环境较宁静。这一带已好久没有推出新私宅项目，上一回亮相的是2014年建成的万豪登（My Manhattan）。该项目有301个单位，过去一年有15个单位转售，平均尺价为1317元。

橙易产业研究与咨询部总监孙燕清认为，这些老旧的市镇重新发展，有助于提升整体居住环境，吸引年轻人居住，在长远带动私宅转售价。其中，那些靠近未来地铁站的私宅项目享有集售潜能。

孙燕清指出，四美靠近正在发展的淡滨尼南，这也将让该区获益。根据2019年总蓝图草案，在未来10年到15年，淡滨尼南将兴建约8000个住宅单位，以及增添社区设施和公园绿地。

除了巴耶利峇，东部的商业枢纽包括樟宜商业园区、淡滨尼区域中心和巴西立海岸工业园。

郑兆能指出，早在政府提出上述计划之前，东部发展规划已是我国转向去中心化（decentralisation）策略的一部分。例如，过去10年，巴耶利峇一带发展蓬勃，包括设立结合办公楼、零售和住宅项目的巴耶利峇中心（Paya Lebar Quarter）。

东部作为住宅区越来越受买家青睐，如在9月开盘、由星狮地产发展的Sky Eden@Bedok，第一天就卖出75％的单位，平均尺价约2100元。

东海岸路上段一带有不少屋龄较高的老私宅，包括了1997年建成的翠景园（Kew Residencia）和翠涛园（Kew Green），以及2003年建成的城乡园（Country Park Condominium）。这些屋龄超过或接近20年的私宅属于中小型项目，如翠景园只有37个单位，翠涛园有111个单位，城乡园有160个单位。

此外，根据2040陆路交通发展总蓝图，汤东线将从双溪勿洛站（Sungei Bedok）延长到未来的樟宜机场第五搭客大厦，方便民众从机场往返市中心。

巴耶利峇空军基地中心拟定重新发展，将进一步扩大这个区域的规模，吸引发展商和民众。

此外，衔接这一区的汤东线和滨海市区线（Downtown Line）使得东部交通网络更加完善，加强了市中心与樟宜之间的衔接。随着私人交通费用更高，以及我国迈向“减少用车”（car-lite），更凸显了市镇靠近公共交通的重要。

30多年前提出的“长岛”计划，未来可能重启，通过岸外填海造岛来发展住宅，进一步推高东海岸一带的房地产价值。

■四美（Simei）

陈姳潓认为，碧湾、东海岸和四美各有各的特色，三个地区并存，整体上给东部添加更大吸引力。

除了文华园，位于这一区的礁湖园（Laguna Park）、湖阁（Lagoon View）、海皇阁（Neptune Court）和芬木大厦（Fernwood Towers），也都曾推出集售，但基于种种原因，它们最终都未能获得八成屋主支持或吸引到发展商出手。

世邦魏理仕资本市场主管郑兆能接受《联合早报》访问时指出，根据政府2015年的一般家庭调查，我国约10％的居民人口住在勿洛。作为勿洛一部分的碧湾，在未来五年到10年成型时，可吸引从小住在勿洛的年轻人，他们成家搬出去的当儿，希望在熟悉的环境生活并住在父母家附近。

除了较令人瞩目的巴耶利峇空军基地，东部其实还有不少待发展的地区，例如碧湾、四美和东海岸等。

本期《楼市乾坤》到东部探索几个蜕变中的市镇，展望它们未来的面貌。

与此同时，东海岸未来重新发展，可能让这一带再度掀起集售热潮。这里曾有多个项目推出集售，但最终都不成功。

■东海岸（East Coast）

巴耶利峇空军基地重新发展　提高东部商业中心吸引力

市区重建局在2019年总蓝图，以及今年6月举办的长期规划检讨展览中，都提及这几个东部市镇，它们未来的发展值得关注。

在今年6月推出的市建局长期规划检讨展览中，政府再次提出这个概念，但除了发展住宅，也考虑建造一个新蓄水池，保护我国免受海平面上升的影响。

巴耶利峇中心由联实发展。联实全球商业信托管理机构主席兼董事经理（新加坡）黄雪铃受访时说，打造充满活力的社区将让未来的环境更宜居和可持续。把生活、工作和娱乐选项集中在一处，可为空间开辟更多用途，支持市建局让人们就近工作的目标。

“政府将清除勿洛树林一带，进一步发展这个地段。这为那一带老旧的私宅带来释放价值的机遇，住在有地住宅或公寓的屋主可考虑推出集体出售。”

勿洛是我国最旧的成熟区之一，从1973年起开发，大部分单位屋龄已四五十年，因此郑兆能认为，是时候开发新地块，为这一带注入活力。

东部住宅区越来越受青睐

沿着东海岸、在滨海东至樟宜的岸外填海造岛的“长岛”（Long Island）计划，是在1991年概念总蓝图（Concept Plan，长期规划的前身）中首次提出，当时的计划是将它发展为靠海的住宅区。

在今年的国庆群众大会上，李显龙总理勾勒巴耶利峇空军基地搬迁后的全新市镇计划，再次让东部的发展成为焦点。

东海岸濒海私宅向来受买家欢迎，尽管这一带不少项目都超过30年，交易依然活跃。例如，于1986年建成的文华园（Mandarin Gardens），至今屋龄达36年，过去一年有29宗转售交易，平均尺价为1222元。

受访分析师和业界人士认为，东部的商业枢纽形象渐渐成型，未来巴耶利峇空军基地中心重新发展，可进一步提高东部作为区域商业中心的吸引力。

高纬环球研究部主管黄显洋也认为，随着碧湾站和勿洛南站分别预计在2024年和2025年启用，这一带的交通将大大改善，推动该区的租赁需求和房价走势。

四美地铁站附近设施相当完备，既有东福坊购物中心和学校，也靠近樟宜综合医院。

与此同时，集团旗下有好几个商场在东部，包括世纪广场、Tampines 1、白沙坊和樟城坊，它在这些商场打造宽敞的公共空间如绿地、游乐场和图书馆等，借此加强社区活力。

星狮地产新加坡首席执行官孙素玲说，买家看中项目靠近樟宜和巴耶利峇这些商业枢纽，而政府将重新发展这几个地区，预料进一步给东部添加活力。

位于另一端、靠近碧湾路的地段则有霸级项目，如建于1999年的翠湾园（The Bayshore）有1038个单位，以及建于1986年的碧湾园（Bayshore Park）有1093个单位。

■碧湾（Bayshore）

陈姳潓看好建造长岛所创造的土地开发机遇。她说：“东海岸的房价和租金过去几年稳健上扬，长远而言，这一带的房地产行情可进一步获得提振。但希望这个长岛上的建筑高度不会阻碍到现有住户可观赏到的风景，本地和海外买家都非常喜欢这一带的海景。”

莱坊咨询部主管陈姳潓指出，碧湾地段靠近东海岸公园，坐拥无敌海景，是吸引买家的一大卖点。