此外，由于房子价格不菲，买家得考虑房贷等因素，他们不会因为观看视频之后就立即做出购房决定。
为了提高房子的成交率，卖方也要做足不少准备功夫。
采纳科技助经纪快速有效完成交易
林炜杰透露，很多客户原本相当抗拒及嫌麻烦，不过近两年来他们已逐渐意识到这些前置作业其实有助于销售。就好比发展商精心打造的示范单位，让买家可以更好地将整个空间视觉化。
他认为，视频卖房在业界已十分普遍，确实能帮助房地产经纪吸引更多买家的关注。“现在有不少买家主动找我，他们很欣赏我的作品，以及我对屋主付出的努力和心思。”
在他看来，视频的传播效果远胜于照片，它让买家能掌握房子的更多细节。由于买家在实际看房之前已先判断这套房子是否适合自己，双方的交流也因此变得更务实和诚恳。
本期《楼市乾坤》探讨视频营销如何在房地产买卖发挥作用，以及它的优势与局限。
冠病疫情暴发前，APAC产业（APAC Realty）旗下房地产咨询公司ERA已开始与不同机构合作来增强房地产科技的运用。
对此，林炜杰坦承，这些房地产会如此抢手有不同原因，包括在市场是否稀缺、地理位置是否优越或开价是否合理。
他认为，本地住宅市场近年来供不应求，目前是卖方的市场，“就算没有使用视频，也不用担心卖不出房子”。
他透露，博纳产业没有与外部房地产科技公司携手，而是自设信息科技团队，专注为房地产经纪创建各种线上工具以提升他们的工作效率，包括2019年推出的销售应用及今年刚推出的投资应用。
他说，与卖方之间合作一般会以三个月为期限，如果房子开价较高或房型较大，就会拉长至六个月。收费方面，公司针对有地房地产征收2％至2.5％的销售佣金，公寓和组屋则是2％至3％。
为了让房子更迅速成交，本地房地产经纪公司一直积极采纳不同的房地产科技。
在社交媒体正火的时代，房地产经纪为房源制作介绍视频成为业界主流。
新的投资应用具备房地产市场分析的功能，让经纪在弹指之间便能浏览房地产分析、最新抵押贷款利率和详细市场趋势研究，为客户提供全方位的实时信息。
APAC产业兼亚太ERA总裁朱泳强说，为了强化公司内部开发的手机应用，ERA与房地产网站EdgeProp、房贷咨询公司Redbrick、增强现实科技公司MixGo和新加坡土地管理局合作，包括把土管局3D地理空间数据平台OneMap3D结合进iERA和RealtyWatch的手机应用。
在PropertyLimBrothers卖出的房子之中，彰思礼巷的半独立洋房并不是特例，还有不少组屋和公寓在视频上线一天就卖出。
虽然视频已成为房地产经纪必不可少的宣传工具，但市场人士强调，最终能否成交主要取决于房子的条件与屋主的开价。
成功交易取决于房子条件与价格
陈炜捷接受《联合早报》访问时透露，他从2019年便开始以轻松幽默的方式制作卖房视频，配合房源对原曲进行改编，至今已推出10首。
所谓住宅美化，便是售屋之前整理房子并重新装饰来吸引买家和提高成交率，这个营销手法在美国相当盛行，在本地也越来越普遍。
住宅美化有助提高成交率
博纳产业信息科技总监许少荣认为，在当今快节奏的市场中，更快、更有效地完成交易比过去任何时候都更加重要。
林炜杰强调，公司所制作的视频不仅是拍摄房屋的室内外，也会分析它的优劣势，包括地理位置及增值潜能。“如果房子有西照或外部噪音干扰，我们也会在视频中指出并给予解决方案，因为大家都明白没有一套房子是完美的。”
为了协助卖方争取更好的价钱，现年26岁的他强调视频不仅要传递年轻活泼的力量，更重视专业精神，因此要求所有上镜的房地产经纪都要身穿正式西装。
同样来自博纳产业的房地产经纪林炜杰与林凌冲在2017年成立房地产媒体科技公司PropertyLimBrothers（简称PLB），公司产量丰富，至今已制作逾1300个视频，过去两年售出逾500套房子，当中位于彰思礼巷（Chancery Lane）的半独立洋房在视频去年12月上线不到一天就吸引买家敲门，当天就以650万元成交。
一首热门中文歌曲“今天妳要嫁给我”被改编成“8481我等你”，这个卖房视频去年初在网上迅速流传，让橙易产业（Orange Tee and Tie）房地产经纪陈炜捷一炮而红，为房地产的营销模式增添新意。
无独有偶，博纳产业（Propnex）房地产经纪黄添寿看准视频卖房的潜能，与团队在2019年创立新品牌JNA Real Estate，制作了近200个视频，从中卖出百多套房子，当中九成皆以高于估值的价格出售。
ERA产业研究咨询部主管麦俊荣发现，相比在传统媒体打广告，在YouTube、Instagram或TikTok等社交媒体进行宣传的成本并不高，让房地产经纪趋之若鹜，避免落后同行。然而，“当每个房地产经纪都推出视频时，这就变得不再特别”。
另外，ERA采纳了电子签名应用供应商Dedoco的解决方案，让客户在私宅的选购权书（option to purchase，简称OTP）、意向书，以及租赁协议等文件上，都能够电子签名。
有者发挥创意改编热门歌曲，有者则凭扎实内容和优良制作来吸引买家目光，他们摇身变成房地产界网红。
在房屋正式出售之前，林炜杰会要求卖方配合公司完成很多前置作业，一开始的时候曾引起不少客户质疑，他们不理解房子已准备出售“为什么还要收拾房子，为什么还要粉刷及做住宅美化（home staging）”。
PLB首席执行官的林炜杰受访时指出，视频营销其实对买卖双方都有利，它使看房过程更加透明，缩短买方看房和做决策的时间，使住宅转售更容易成交。
陈炜捷强调，尽管视频能提高房子转售的成交率，屋主本身的开价也要合理。“有一名客户曾以4％销售佣金来邀请我为一栋后港组屋制作卖房视频，不过他的开价比市价高出两三成，这一点让我最后回拒了对方。”
国大房地产与城市研究院副院长李乃佳指出，视频营销确实具吸睛效果，不过在房地产行业能否转化为销售线索（sales lead），到目前为止未获得具体的研究证明。“它对大众具吸引力，但不一定适用于所有房屋类型，尤其是高档住宅。”
