不过，预期短期内二手楼价回落幅度不会太大，预测第四季平均二手楼价将回落3%至5%。

事实上，过往楼价呈升势时，市场也不时出现楼价急升的个别个案，但当时楼价指数升幅同样较少，因为当时并非所有成交个案均急升，反之亦然。

目前，外围环境仍存在不明朗因素，楼市观望气氛仍浓厚，相信市场也将继续出现减价求售个案。

究其原因，市场的确出现不少减价个案，但大幅“劈价”的成交个案实际上仅属部份甚至个别例子；而同时减价个案中，部份跌幅则相对轻微。因此，在拉上补下之下，实际的平均英尺价跌势没有显著下滑。

首先，根据政府差饷物业估价署的数据，最新9月份私宅售价指数报388.8点，较8月份394.5点下跌约1.4%，比起7月份高位394.8点仅累跌约1.5%。

另外，值得留意的是，不同楼层、不同景观，价格上都会存在一些差异，不排除市场大幅减价的个案存在楼层及景观之异的可能性，并非能够全面地反映楼价走势。

香港楼市气氛欠佳，二手交投严重萎缩，部分业主议价态度日趋软化，造就市场不少减价成交，市场更不时出现大幅“劈价”（大减价）的成交个案，动辄减价100万港元（18万新元），甚至几百万元；反观，楼价指数虽然由高位回落，但跌势相对轻微得多，为何会出现这种情况？

（作者是香港美联集团副主席兼董事总经理）

当计算楼价指数时，会以一篮子个案计算。以“美联楼价指数”为例，以全港100个大型屋苑成交个案计算，从而更能反映整体二手市场楼价的趋势。

与此同时，“美联楼价指数”数据显示，最新10月31日至11月5日报169.46点，与年内高位比较累跌约4%，回落至今年中水平。虽然跌幅比起差估署的数字大，但仍与市场出现“劈价”情况有所差距。